静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,000円/㎡としました。

静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外
住居表示 
価格85,000円/㎡
交通施設、距離浜松、6,600m
地積1,094㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の事務所、店舗が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西21.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格85,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の路線商業地域であって一定の繁華性は維持しているが、画地規模が大きく総額が嵩むこともあり、活発な取引は見られない。
地域要因の将来予測沿道型店舗、事務所等が連坦する郊外の路線商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持しつつ、当面は現状同様の路線商業地域として推移すると予測する。地価は概ね横這い程度にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市中心部から郊外に至る幹線道路沿いの商業地域及び混在地域等を内包する圏域。需要者は県内外の法人、個人事業者等が中心である。市街化調整区域内の立地であるが、新東名の浜松浜北ICと市域中心部を接続する主要街路沿いにあって交通量は多く、一定の繁華性を維持していることから、相応の需要がある。取引の中心となる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
一般的要因投資マネーの流入による需要の高まりは中心商業地域に限られ、実需が中心となるその他の商業地域においては、やや力強さに欠く状況にある。

木村満義氏による調査レポート

不動産鑑定士木村満義
価格85,000円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測沿道サービス店舗、事務所が集積している比較的繁華な路線商業地域である。新東名浜松浜北ICからそのまま浜松市の中心部へ抜ける国道沿いでもあり、一定の交通量を背景に、今後も安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市内の幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線または近隣商業地域一円。需要者は地元に地縁性のある個人、法人のほか全国展開している法人もみられる。市中心部と浜北区をつなぐ主要な幹線沿いで、沿道サービス店舗を中心に商業集積が進んだ路線商業地域であり、土地の需給バランスは概ね安定的である。取引の中心となる価格帯は規模等によりまちまちであり、把握は困難である。
一般的要因自然災害に対する意識は依然として強く、沿海部の地域は敬遠され、内陸部の選好性が依然として強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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