静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。

静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１
住居表示 
価格70,000円/㎡
交通施設、距離浜松、6,500m
地積187㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパートが見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川高史氏による調査レポート

不動産鑑定士市川高史
価格70,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東区内においてはやや郊外部に位置し、需要者の選好性が高いとは言えないが、値頃感から一定の需要が認められ、地価は安定している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心にアパートや事業所も混在する郊外の住宅地域である。周囲に目立った開発等はないことから、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の北東方から東方の住宅地域一円。需要者は浜松市東区を中心に市内に居住する1次取得者が中心である。郊外大規模店舗へのアクセスに比較的優れ、周辺の路線商業地域にも恵まれ利便性が高いが、一方で、郊外部に位置し事業所等も混じるなど住環境が未成熟であることもあり、需給はほぼ均衡している。土地は総額で1，300万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因地域経済は比較的安定し、低金利の追い風が吹くものの、人口減少傾向の中で、不動産に対する需要はまだら模様である。

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格69,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺背後地域には事業所や小工場等の混在が見られ、住環境はやや劣位にあるが、利便性は概ね良好で、値頃感から相応の需要が見られる。
地域要因の将来予測低層住宅が多い住宅地域であり、一部に混在する農地や事業所、小工場等が徐々にではあるが住宅地へと転換しつつ推移すると予測する。値頃感もあり、地価は概ね横ばい∼若干の上昇程度にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市の標準的住宅地域であり、主として東区に展開する住宅地域一円。需要者は市内居住の1次取得者層が中心であるが、圏外からの転入も見られる。農地、事業所、小工場等が混在し、住環境はやや劣位にあるが、主要な幹線道路の背後にあって利便性は概ね良好であることもあり、値頃感から安定的な需要が見込まれる。需給の中心となる価格帯は、土地で1300万円程度、土地建物で3000万円程度と見られる。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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