静岡県浜松市中区佐藤３丁目５０５番１(八幡駅・助信駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


106,000円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区佐藤３丁目５０５番１(静岡県浜松市中区佐藤３−７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区佐藤３丁目５０５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区佐藤３丁目５０５番１
住居表示佐藤３−７−６
価格106,000円/㎡
交通施設、距離浜松、2,300m
地積182㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西32.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因通り沿いに集客力のある地元で有名な菓子店舗が点在するため買物客はあるが、地域的な広がりにはいたっていない。
地域要因の将来予測既成市街地の幹線道路沿いの商業地で、繁華性は低いが密集度が高いので、現状で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市中心部から郊外へはりめぐされた幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は県内の法人・自営業者が中心となっている。既成市街地で画地規模の小さい店舗が多い。交通量が多いため集客力のある店舗が点在するが、大型商業施設と商圏が競合するため一般店舗の需要は減少している。底値感から価格水準は横ばいないしは微増の状況に転じつつある。取引は少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因県内の堅調な設備投資により、景気回復が期待されるが、個人消費はやや弱く、不動産市場の厳しさも継続している。

杉田篤彦氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田篤彦
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で大きな変動要因は認められないが値頃感から需要は比較的堅調、
地域要因の将来予測幹線道路沿いの商業地域であり今後も店舗、事務所等を中心とした路線商業地としての状況を維持していくものと判断する。地価は比較的中心部に近く安定基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧浜松市内の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人、法人事業者が中心である。幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。背後の住宅地価格に近づきつつあり、値頃感から地価は横ばいの状態にある。路線沿いの取引は少なく取引価格は規模によりまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因企業の業績改善や雇用状況、賃上げによる所得の改善から消費、設備投資に持ち直しの動きが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7121709
北緯 137度7501578

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)天竜川駅(地価相場 80,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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