静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,400円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,400円/㎡としました。

静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区市野町字別所１９５３番３
住居表示 
価格66,400円/㎡
交通施設、距離浜松、7,100m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格66,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調区内の住宅地域であるが大型商業施設背後の立地で利便性は概ね良好であり、緩やかに宅地化が進行しつつ安定的に推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域であり、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。大型商業施設等の背後地にあって利便性は概ね良好であり、地価は横這い∼若干の強含み傾向にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市の住宅地域であり、主として浜松市東区を中心とする標準的住宅地域一円である。需要者は市内居住の1次取得者層が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。市街化調整区域であっても大規模商業施設に近接する地域についての潜在需要は高く、高値で取引される例も散見される。他方で競合物件も多く、選別化が進行している。需給の中心は土地で概ね1000∼1500万円程度、土地建物で概ね2500∼3000万円程度と見られる。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

木村満義氏による調査レポート

不動産鑑定士木村満義
価格66,500円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は浜松市東区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁血縁を有する区内の居住者のほか浜松市内に居住する30代の一次取得者等である。郊外型大規模小売店舗等の商業施設に比較的近く、生活利便性は概ね良好である。地価相場は坪単価で10万円台半ばから20万円台前半となっているが、ミニ開発等によって総額が抑えられた物件であれば、坪20万円台後半の取引も見られる。
一般的要因自然災害に対する意識は依然として強く、沿海部の地域は敬遠され、内陸部の選好性が依然として強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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