静岡県浜松市東区小池町字江原１６０３番１外(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,100円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区小池町字江原１６０３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,100円/㎡としました。

静岡県浜松市東区小池町字江原１６０３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区小池町字江原１６０３番１外
住居表示 
価格76,100円/㎡
交通施設、距離自動車学校前、200m
地積185㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にマンション等も混在する住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格76,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因私鉄駅に近いため利便性が高く、周辺で、中小様々な宅地分譲が続き、供給、需要とも堅調である。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線浜松駅北方から北東方にかけての圏域である。需要者の中心は浜松市内の一次取得者で、遠州鉄道の駅に近く、生活利便性に優れていることもあり需要は比較的堅調に推移しており、新規の住宅分譲地などのまとまった供給も散見され、需給関係は安定し、地価は横ばいないし強含みである。土地は1500万円前後、規模の小さな建売分譲住宅は総額3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因利便性が高い、住環境が高い、地盤等に懸念がないなどの特長を有する住宅地に対する需要は高く、東区の北部地域の住宅地は概してその特長をもつ。

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格76,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR浜松駅の北東方約5．8kmに位置する住宅地域で、生活利便性は概ね良好であり、値頃感から安定的な需要が見込まれる。
地域要因の将来予測一般住宅の他、マンション等も見られる住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。地価は概ね横這い∼若干の強含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市の標準的住宅地域であり、主として東区の住宅地域一円。需要者は市内居住の1次取得者層が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。比較的郊外部に位置するが、遠州鉄道駅に近く、市域中心部へのアクセスも良好である。また、商業施設への接近性にも優れることから生活利便性は良好であり、値頃感もあって安定的な需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、更地で1500万円程度、土地建物総額で3000万円程度である。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

静岡県浜松市東区下石田町字村前１８１８番１静岡県浜松市東区小池町字江原１６０３番１外静岡県浜松市東区薬新町字松山１９１番静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番静岡県浜松市東区中田町字北浦２５６番１静岡県浜松市東区上西町字川田２６番８静岡県浜松市東区笠井町字西浦５２３番６静岡県浜松市東区中野町字往還道北３９８番１外静岡県浜松市東区薬師町字村中１０７番２外静岡県浜松市東区和田町字中島７９３番２静岡県浜松市東区篠ヶ瀬町字西藪田１３６４番１静岡県浜松市東区中野町字大明神前２２４番２外静岡県浜松市東区西ヶ崎町字ヲキ１６１５番１静岡県浜松市東区常光町字一丁田１９４番６静岡県浜松市東区上西町字川田２６番８静岡県浜松市東区中田町字天白２４番２静岡県浜松市東区市野町字西脇４３３番１静岡県浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５静岡県浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前９５番静岡県浜松市東区北島町字石畑３９６番１静岡県浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２静岡県浜松市東区半田山２丁目４９１４番４５静岡県浜松市東区中田町字北浦２５６番１静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番静岡県浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外静岡県浜松市東区西ケ崎町字ヲキ１６１５番１静岡県浜松市東区常光町字一丁田１９４番６静岡県浜松市東区上新屋町字高川１４８番外静岡県浜松市中区松城町２１５番２７静岡県浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎５９２番

参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード