静岡県浜松市中区広沢２丁目７８番２０９(八幡駅・第一通り駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


136,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市中区広沢２丁目７８番２０９(静岡県浜松市中区広沢２−４３−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を136,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区広沢２丁目７８番２０９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区広沢２丁目７８番２０９
住居表示広沢２−４３−３２
価格136,000円/㎡
交通施設、距離浜松、3,600m
地積324㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
前面道路の状況南5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格136,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因佐鳴湖東岸の住環境、生活利便性に優るブランド力を有する住宅地域。医療施設、商業施設、教育機関などが適正に配置されている地域。
地域要因の将来予測熟成度の高い既成の住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面の間、現状が維持されるものと考えられる。地価は、今後とも上昇傾向で推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は、佐鳴湖東岸に広がる蜆塚、山手、佐鳴台など住環境が良好な住宅地域である。需要者は、比較的資力を有する個人事業者や中高所得者層が中心である。当該地域は、JR浜松駅の北西に位置し、バス通勤圏内の山手の閑静な住宅地域である。当該地域はブランド力を有するため、需要に対し供給量が少ない需要先行型の市場が観察される。土地は、総額で4，500万円前後が市場の中心価格帯である。
一般的要因浜松市内において最も人口を有する中区は、住宅地、商業地共に底堅い地価水準が形成、維持されている。

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因品等の高い住宅地域であり、堅調な需要に対して供給が乏しいことから地価は強含みつつ推移しているが、個々の画地条件による選別化も見られる。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域であり、今後も高品位な住宅地域として安定的に推移すると予測する。供給は限定的な反面需要は底堅く、地価は強含み傾向にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市内における価格上位の住宅地域一円である。山手町、蜆塚、佐鳴台地区等とともに高級住宅地域として知られ、需要者は市内外の比較的富裕な所得階層が中心と見られる。潜在的な需要に対して供給は限定的であるため、時として相場を乖離した高値での取引も散見される。また、建物は個別設計によるものも多く、新築の戸建物件は少ない。更地で4000∼5000万円程度が需要の中心と見られるが、取引毎にばらつきが大きく、一様でない。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7179141
北緯 137度7116348

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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