静岡県浜松市中区山下町字山下９４番２(浜松駅・第一通り駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


102,000円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区山下町字山下９４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区山下町字山下９４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区山下町字山下９４番２
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離浜松、1,500m
地積129㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所が建ち並ぶ旧街道沿いの商業地域
前面道路の状況東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧街道沿いの既成商業地だが繁華性は乏しい。利便性が良いため、個人事業者等の事務所用地としての需要が期待できる。
市場の特性同一需給圏は浜松市の中心商業地に隣接する近隣商業地の圏域で、需要者は浜松市内を中心とする個人及び小規模の法人事業者である。中心商業地の集客力の低下の影響を受けて、これに隣接する商業地の郊外路線商業地に比較しての立地優位性は失われている。背後住宅地との価格差も少なく、住宅地価格との牽連性が強い。取引される規模が多様なため、中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因県内の堅調な設備投資により、景気回復が期待されるが、個人消費はやや弱く、不動産市場の厳しさも継続している。

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因格別な変動要因はないが、旧来型の店舗、事務所等が多く、全体的な繁華性は低いが、浜松市中心部に近いことから一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測小規模店舗、事務所等を主とする旧来からの商業地域である。地域内に格別な変動要因は見当たらないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市内で比較的浜松駅に近い幹線道路沿いの地域である。需要者は浜松市内の個人事業者、法人等が中心である。周辺は小売店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、核となる店舗がなく、繁華性は低い。しかし、市中心部への接近性に優る立地であることから、住宅地として取引される場合もある。したがって、土地需要は概ね安定傾向にある。標準地程度の規模の場合、中心となる価格帯は㎡当たり10万円程度である。
一般的要因幹線道路の店舗は駐車場を併設した画地が主流であるため、小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域は厳しい状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度705989837646484
北緯 137度7500762939453

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)天竜川駅(地価相場 80,500円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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