静岡県浜松市中区泉３丁目６５７番２１(上島駅・曳馬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


74,200円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区泉３丁目６５７番２１(静岡県浜松市中区泉３−２−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,200円/㎡としました。

静岡県浜松市中区泉３丁目６５７番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区泉３丁目６５７番２１
住居表示泉３−２−１８
価格74,200円/㎡
交通施設、距離浜松、5,700m
地積189㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格74,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因利便性は概ね良好な地域で、街路条件、画地条件に優れた物件を中心に潜在需要は高い。地価は概ね横這いから若干の上昇基調にて推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を主体とした住宅地域であり、今後も現状同様の地域として安定的に推移すると予測する。需要は底堅い地域で地価は概ね横這い∼若干の上昇基調にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね浜松市中区を中心として、北区、西区、東区の住宅地域を内包する圏域。需要者は市内居住の1次取得者層が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。国道257号から西進するにつれ概して街路条件がやや劣るが、利便性は概ね良好で、国道に近接する地域を中心に潜在需要が高く、好条件の画地は高値での取引も散見される。需要の中心となるのは土地で1500万円前後、土地建物では3000∼3500万円程度と見られる。
一般的要因市内では中級以上の住宅地域を中心に堅調な動きが見られるが、中小零細企業の収益環境改善の動きは鈍く、消費者マインドは慎重になっている。

長島和芳氏による調査レポート

不動産鑑定士長島和芳
価格74,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺店舗の開業等により利便性が向上しており、高台志向も相まって地価はやや強含みに推移している。
地域要因の将来予測今後も戸建住宅主体の住宅地域としての現状を維持していくと予測する。高台志向もあり、地価は当面やや強含みに推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅北西方から北方にかけて概ね5∼7km圏内の住宅地域。需要者は浜松市内に住む30∼40代の一次取得者が中心で、地価水準的に値頃感があるため需要は比較的旺盛であるが、供給も多い地域である。土地の場合は1500万円前後、新築戸建住宅の場合は2800万∼3300万円前後が需要の中心である。
一般的要因雇用情勢は改善傾向が続いているが、市内の住宅着工戸数は前年を若干下回っており、住宅地需要は高台と沿岸部との二極化傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7452754
北緯 137度7226797

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上島駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)自動車学校前駅(地価相場 85,000円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)さぎの宮駅(地価相場 74,950円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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