静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,300円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,300円/㎡としました。

静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番
住居表示 
価格46,300円/㎡
交通施設、距離浜松、8,500m
地積283㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事業所が見られる住宅地域
前面道路の状況南7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格46,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内における既存の住宅地域であり、利便性が劣ることに加え地縁性による市場限定が認められ、不動産の動きは鈍い状況が続いている。
地域要因の将来予測調区内の住宅地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動は無い。今後も大きな変動は期待出来ず、当面は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。需要は弱く、地価は若干ながらも弱含みつつ推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市の価格低位の住宅地域であり、主として東区、浜北区等の市街化調整区域内の住宅地域等を内包する圏域。中心となる需要者は市内居住の1次取得者層であるが、当該地域における旧来からの居住者が多く、外部からの転入は少数である。地縁性による市場限定も認められ、相対的に需要が弱い地域である。需給の中心は土地で1000∼1500万円、土地建物総額3000万円程度迄と見られるが、ばらつきが大きく、中庸化は困難である。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格46,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の郊外の住宅地域で、周辺での新たな開発分譲はなく、利便性に影響を与える要因変化もない。
地域要因の将来予測農地の中に住宅、事業所等が散在する住宅地域であるが、市街化調整区域内ということもあって需給ともに低調なため、当面現状維持のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、浜松市東区郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。農地の中に宅地が点在する状況であり、地縁的選好性が無ければ、総額が同程度の他の地域に需要が流出する。周囲に目立った宅地開発や店舗の進出等はなく、需給を増加させる要因はない。しかし、ほぼ底値に近づいたため、価格の下落率は小さい。土地は1100万∼1300万円前後が取引の中心で、新築の戸建物件は供給、取引ともほとんどない。
一般的要因利便性が高い、住環境が高い、地盤等に懸念がないなどの特長を有する住宅地に対する需要は高く、東区の東部地域はその特長に概して欠ける。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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