静岡県浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,600円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,600円/㎡としました。

静岡県浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２
住居表示 
価格65,600円/㎡
交通施設、距離浜松、7,400m
地積208㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に営業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格65,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因用途の混在が認められ、居住環境はやや劣るが、相対的値頃感から相応の需要が認められる。
地域要因の将来予測住工が混在する郊外の住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。地価は概ね横ばい程度にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市の住宅地域であり、主として東区、浜北区等の郊外の混在住宅地域等を内包する圏域。需要者は市内居住の1次取得者層が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。倉庫や工場、事業所等の多用途が混在し居住環境はやや劣位にあるが、地価の相対的割安感から相応の需要が認められる。需給の中心は土地で概ね1300万円程度、土地建物で概ね3000万円程度迄と見られるが、規模や用途、需要者の属性によりばらつきが大きい。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格65,600円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない
地域要因東名高速道路の浜松ICに近いことから、周辺に倉庫や流通関連施設が介在し、閑静な住宅地域と比較しての競争力は劣る。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は概ね浜松駅北東方の住宅地域一円で、需要者の中心は浜松市及び近隣市町の居住者である。戸建住宅を中心とはしているが、営業所や農地等も見られ、更に、東名浜松ICに近いことから、流通業務地域が隣接しているなど、周辺環境は類似地域より劣り、競争力はやや弱い。しかし、価格的は値頃感があり、価格水準は横ばい傾向にある。土地は1200∼1500万円程度、建物付きで2500∼3000万円が需要の中心となっている。
一般的要因利便性が高い、住環境が高い、地盤等に懸念がないなどの特長を有する住宅地に対する需要は高く、東区の中部地域の住宅地は概してその特長をもつ。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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