静岡県浜松市中区池町２２１番１１(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


153,000円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区池町２２１番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区池町２２１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区池町２２１番１１
住居表示 
価格153,000円/㎡
交通施設、距離浜松、900m
地積160㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東12.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高塚智範氏による調査レポート

不動産鑑定士高塚智範
価格153,000円/㎡
個別的要因類似不動産と比較して市場競争力は普通。背面道は建築基準法上の道路ではなく、幅員・系統・連続性も劣り増価要因にならないと判断した。
地域要因繁華性は低いが市役所への接近性が優る商業地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。
市場の特性同一需給圏は浜松市中心部の普通商業地域一円である。需要者は中心部で飲食・物販等の店舗や営業所の設置を目的とする地元個人事業者や法人が中心である。郊外路線商業地域への顧客流出により商況は今ひとつの状況にあるが、最近は多少の新規出店もあり、持ち直しの機運が見られる。商業地域の取引価格は、交通接近条件、店舗集積の程度、画地規模等によりばらつきが大きく中心価格帯はない。
一般的要因津波リスクのある沿岸部を除き、インバウンドやガソリン安等を背景に景気は緩やかな回復基調で推移している。

市川高史氏による調査レポート

不動産鑑定士市川高史
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模の店舗が多く商況は芳しくないが、浜松駅に近い二俣街道沿いという立地下から潜在的な需要が認められる地域であり、地価は安定している。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅を中心に形成されている準高度商業地外郭の普通商業地域を中心に、一部中区内の路線商業地域を含む圏域一円。需要者は地元に地縁性のある法人または個人事業者が中心である。近隣は繁華性に欠け商況は冴えないが、二俣街道沿いで最寄駅にも近いという立地下から潜在的な需要が認められ、需給バランスは安定している。中心となる価格帯は画地規模、用途等によりまちまちで見いだせない。
一般的要因地元企業の回復傾向にもやや一服感があり、輸出関連企業には先行きに不透明感がある中、不動産需要の勢いはやや弱まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7096763
北緯 137度7293257

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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