静岡県浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,100円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,100円/㎡としました。

静岡県浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５
住居表示 
価格71,100円/㎡
交通施設、距離浜松、6,900m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況南4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宅地供給が多い地域であるが、条件により選別化が見られる。大型商業施設にも近く、相応の需要が認められる。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等を主とした郊外の住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。地価は概ね横ばい∼若干の上昇程度にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市の住宅地域であり、主として中区、東区等の市街地から郊外に至る普通住宅地域一円。需要者は市内居住の1次取得者層が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。郊外部に位置するが大型商業施設の背後にあって、接近性、利便性は概ね中庸程度であり、需給は概ね均衡していると見られる。競合物件は多く、条件により選別化が進行している。需給の中心は土地で概ね1300万円程度、土地建物で概ね3000万円程度と見られる。
一般的要因景況感は概ね安定的ではあるが、先行き不透明感は拭えない状況にある。不動産需要は利便性、収益性等による二極化・選別化が進行している。

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格71,100円/㎡
個別的要因南街路のため標準的な画地と比較して競争力は優る。特に個別的要因に変動はない。
地域要因商業施設への接近性が比較的高い住宅地域であるが、特に地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測格別の変動要因も見受けられないことから、現状の成熟した住宅地域として、今後も維持するものと予想される。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅北方から北東方にかけての住宅地域である。需要者は浜松市内に居住する30∼40歳代の一次取得者が中心である。文教、商業施設に近く、利便性は高いため、一定の需要が見込まれる。街路や画地の配置が整然とした住宅団地を形成しているが、街路幅員がやや狭いため、周辺で新たに供給された分譲住宅地との競争力に劣る。需要の中心となる価格帯は、土地は1100∼1300万円、新築の戸建住宅は3000万円程度である。
一般的要因利便性が高い、住環境が高い、地盤等に懸念がないなどの特長を有する住宅地に対する需要は高く、東区の北部地域の住宅地は概してその特長をもつ。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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