静岡県浜松市中区上島３丁目７１６番１０外(曳馬駅・上島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


97,300円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市中区上島３丁目７１６番１０外(静岡県浜松市中区上島３−２４−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,300円/㎡としました。

静岡県浜松市中区上島３丁目７１６番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区上島３丁目７１６番１０外
住居表示上島３−２４−２３
価格97,300円/㎡
交通施設、距離上島、450m
地積251㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅を中心に事務所等も見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長島和芳氏による調査レポート

不動産鑑定士長島和芳
価格97,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南面道路であり、周辺の類似不動産と比較して取引市場での競争力が優る。
地域要因私鉄沿線の住宅地域で底堅い住宅地需要があり、不動産市況は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測地域要因に大きな変動はなく、当分は既成住宅地域としての現状を維持するものと予測する。利便性が良く安定した住宅地需要があることから、地価は横ばい乃至はやや強含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は中区のうち遠州鉄道周辺の住宅地域一円。需要者の中心は区内在住のファミリー層が中心で、区外からの転入者も見られる。市街地中心部への交通利便性が良好なため、根強い人気のある住宅地域であり、需給は概ね安定している。市場の中心価格帯は、土地のみの場合は2000万円程度、建売住宅の場合で3500万円程度である。
一般的要因雇用所得環境が改善する中、低金利を背景に住宅投資は緩やかながら回復基調にあり、中区内の住宅地需要は総じて堅調である。

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格97,300円/㎡
個別的要因南側幅員6m市道に接面し選好性がやや優る。
地域要因私鉄駅や商業施設に近く、住環境良好で、需要は堅調である。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、環境に恵まれた地域である。今後も現況を維持していくものと判断する。地価はやや強含みの傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね浜松市中区及び東区の市街化区域内の住宅地域である。市内の30∼40歳代の給与所得者層が需要層の中心である。私鉄駅付近は堅調な需要を背景に供給も適度にあり、価格水準の変動幅は少なく、長期的に安定している。近隣地域は街路や画地の配置が整然とし、閑静で利便性の高い住宅地であり、土地は2400万円前後、土地建物では4000万円前後の価格帯が需要の中心となっており、購買層の所得水準がやや高い。
一般的要因利便性が高い、住環境が高い、地盤等に懸念がないなどの特長を有する住宅地に対する需要は高く、中区の住宅地は一般的にその特長をもつ。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7407955
北緯 137度7488844

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)自動車学校前駅(地価相場 85,000円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)さぎの宮駅(地価相場 74,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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