静岡県浜松市東区下石田町字村前１８１８番１(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,300円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区下石田町字村前１８１８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,300円/㎡としました。

静岡県浜松市東区下石田町字村前１８１８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区下石田町字村前１８１８番１
住居表示 
価格75,300円/㎡
交通施設、距離浜松、7,000m
地積638㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗のほかに営業所等が混在する路線商業地域
前面道路の状況東25.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川高史氏による調査レポート

不動産鑑定士市川高史
価格75,300円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測交通量は比較的多いが、繁華性はやや劣る路線商業地域である。格別の変動要因はなく、今後も現状の状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、浜松市郊外の路線商業地域一円である。需要者は浜松市及びその周辺市町で事業を行う法人が中心である。東名高速道路「浜松」ICに近い広幅員の道路沿いに位置する割に、繁華性の程度は低く、相対的な市場競争力は弱い。取引自体も低調であるが、底値圏にあり地価はほぼ横這いで推移している。坪単価で20万円台半ばが一つの目安である。
一般的要因地域経済は比較的安定し、低金利の追い風が吹くものの、人口減少傾向の中で、不動産に対する需要はまだら模様である。

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格75,300円/㎡
個別的要因現況の利用状況が店舗から共同住宅に変更したが、他に特に個別的要因に変動はない。
地域要因空地もみられる路線商業地域で、商業集積が進んでいない。
地域要因の将来予測東名浜松ICと市中心部を結ぶ、交通量の多い路線商業地域で、店舗の連たん性が弱い。今後とも現状維持しながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市内の幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地である。需要者は地元に地縁性のある個人、法人のほか全国展開している法人もみられる。東名IC近くでかなり交通量の多い幹線道路沿いにあるという特性を有するため、自動車関連の店舗、事務所の立地先としの需要は底堅いが、繁華性としては弱く、顧客が多く訪れる商業施設は少ない。規模により総額が大きく変わるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因市中心部の外縁に位置する商業地の繁華性は概して低いが、背後住宅地の価格に比べての値頃感が強く、地価は横ばいないしは微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7108344
北緯 137度7261258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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