静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


255,000円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外(静岡県浜松市中区中央１−８−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を255,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
住居表示中央１−８−２７
価格255,000円/㎡
交通施設、距離浜松、980m
地積1,472㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、官公署が見られる区画整理済の地域
前面道路の状況西40.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木雅博氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木雅博
価格254,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中央地区はマンション販売が好調で在庫を抱えるリスクが少ない。建築費は上昇しているが、需要が供給を上回っており価格は強含みで推移している。
地域要因の将来予測浜松駅から徒歩圏に位置し、店舗付住宅や共同住宅、公共施設等を中心とする区画整理済みの地域である。中央地区は安定した需要が認められる。地価は今後の景気動向にもよるがやや強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅から約3km程度で、生活利便施設への接近性に優れた居住環境や利便性の良好な地域である。主たる需要者はマンション開発業者である。中央地区のマンション素地は稀少性が認められること、販売価格も値引きせず売れる地域であることから、需要が旺盛である。マンション素地は、マンション開発計画、販売計画等により左右されるが、中央地区における中心となる価格帯は㎡当たり24万円∼27万円程度である。
一般的要因全体的に企業部門や消費者マインドが低迷しているが、円安による財輸出の下支え、原油安が景気にプラスに作用している。

高塚智範氏による調査レポート

不動産鑑定士高塚智範
価格255,000円/㎡
個別的要因二方路地で、代替競争関係にある類似不動産と比較して市場競争力が優る。個別的要因に変動はない。
地域要因官公庁と高層共同住宅が建ち並び新都心的街並みが形成されている。不動産市況は安定的に推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測市街地中心部のマンション適地は希少性があるため、地価水準は上昇傾向で推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地中心部及びその周辺の高層共同住宅地域一円。需要者の中心は浜松市においてマンション分譲を目的とする地元のほか全国的なマンションデベロッパーである。市街地中心部におけるマンション需要が高いため、マンション素地の需要も高い。マンション素地の場合、画地規模や開発計画等の違いを反映してばらつきが大きく、市場の中心価格帯はない。
一般的要因津波リスクのある沿岸部を除き、インバウンドやガソリン安等を背景に景気は緩やかな回復基調で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7118689
北緯 137度7369832

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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