地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅のほか作業所等も見られる既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、賃貸市場が未成熟であり、対象標準地の規模を勘案し、収益目的の共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。新京成電鉄の線路に近く、周辺の利用状況もやや劣るが、鎌ヶ谷駅徒歩圏で需要は堅調で、小規模開発が見られる。

地域要因の将来予測

周辺地域では中小規模の住宅地開発が行われており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。近隣地域は熟成した住宅地域で、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域である。周辺の地価水準は横這で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には住宅の外に駐車場や空地も見られるが、徐々に戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地であり、需給に影響を与える地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地であるが、幅員4m程度の行き止り私道が多く街路条件が劣る地域で、周辺の区画整理地との競争力はやや弱い。地域要因に変動はみられず、同様の利用状況が継続するものと推測される。

価格決定の理由

標準的使用は自用目的の低層一般住宅であり、収益性を重視した共同住宅建築目的の取引はみられず、収益価格の試算は断念した。また積算価格についても別記理由により試算は行わなかった。求められた比準価格は標準地と代替性を有する取引事例から求められており、最有効使用を反映した妥当な価格と認められる。以上により、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

駅徒歩限界圏であるが生活利便性には優れた戸建住地であり、需要が強まっている。供給も建売分譲が見られるものの地価は、強含んでいる。

地域要因の将来予測

区画の整った住宅地に戸建住宅が多く建ち、広い空地や共同住宅の跡地は、開発造成され戸建住宅地となっている例が多い。今後、戸建住宅地として熟成度が進むと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、戸建住宅が多く、駅徒歩限界圏にあり、既存地主の遊休地利用の賃貸物件は見られるが、需要者のほとんどは、自らの居住用として取引しており、収益性を適切に反映した賃貸利用は見られない。そこで、代表標準地との均衡、単価と総額の関連に留意し、居住の快適性を反映している比準価格によるのが妥当と判断されるので、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段認められないが、最寄駅へ利便性の良い既存住宅地であり、今後も根強い需要を維持していくと予測。

地域要因の将来予測

住環境は今一つであるが、最寄駅への利便性から、散在する空地は戸建住宅への転換が進んでいくものと予測される。当面の地価動向は、利便性と対比した地価の割安感もあって横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記2．（2）−1の理由により、収益価格は後記3．（3）−1の理由により、何れも適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地の類似地域内において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に類似地域内の代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の路線商業地域であり大きな環境変化は認められないことから、今後共現状のまま推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅、営業所等建ち並ぶ路線商業地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測されるが、新鎌ヶ谷地区の影響もあり地価水準はやや上昇傾向が見られた。

価格決定の理由

商業地域内の不動産であり収益性を重視した取引が主体となることから、鑑定評価額は収益還元法に基づく収益価格と、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例を適正に比準し求めた比準価格の二つの試算価格を調整・検証のうえ求めた。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

小規模店舗を中心とした商業地域であり、背後住宅地域を顧客とした一定の繁華性を有する。収益性に変動を与える要因はなく、需要は横ばいである。

地域要因の将来予測

小規模店舗が中心に形成される商業地であるが、新鎌ヶ谷周辺に商業中心地が移り、やや繁華性は弱い。但し、背後の住宅地が上昇傾向で推移しており、商業地として収益性が高まりつつある。

価格決定の理由

商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は中層店舗事務所ビルを建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、標準地の個別性を考慮した最有効使用を最も反映した価格である。したがって、本件においては収益価格を標準とし、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

すでに成熟した住宅地域で、今後も現状を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏であるが周辺は道路幅員が広狭し連続性の劣る道が多く、起伏もあるなど住環境的にはやや劣るため地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

アパートも見られるが画地規模は大きく、また、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅を主とした地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

区画整理された閑静な住宅地域として今後とも推移し、今の環境を維持していくものと予測する。地価は、引き続き上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、新京成線五香駅を最寄駅とする標準地と同じ常盤平地区の戸建住宅地の事例に、取引時点の時点修正、個別的要因の標準化補正、地域要因の地域補正等の取引事例比較法を適用して求められ、現実の不動産市場の動きを反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格及び積算価格は、後記記載の理由により適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価水準に影響する地域要因変動は特段見られないが、最寄駅にやや距離があり、街の拡張性に乏しいため、地価は横ばい乃至弱含み推移と予測。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は見当たらないが、最寄駅へやや距離があり、周囲にはスポーツ施設や準幹線道路、東方には八柱霊園が存する等により街並みの拡張性に欠けるため、今後当分の間は現状と大差なく推移と予測。

価格決定の理由

積算価格は後記3．（2）−1記載の理由により、収益価格も同3．（3）−1記載の理由により夫々適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地周辺の類似地域において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離がある戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。地価は概ね横ばい水準。

地域要因の将来予測

一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の適正な取引事例から試算され、不動産市場を反映した実証的な価格である。対象標準地は容積率、規模の観点からも賃貸共同住宅の想定が現実的ではなく、戸建貸家の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準に影響する地域要因変動は特段見られない。新鎌ケ谷の区画整理地区に比して住環境は劣るが、地価動向は割安感から横ばい推移と予測。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は見られず、当分の間は現状と大差なく推移すると予測されるが、周辺に学校やスーパー等が立地し生活利便性は良いため、今後徐々に周辺空地の宅地開発が進んで行くと予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記3．（2）−1記載の理由により、収益価格も同3．（3）−1記載の理由により夫々適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地周辺の類似地域において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模開発が多い私鉄沿線の住宅地域で、近隣地域の居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅地市場において対象不動産の市場価値は最大化する。共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、戸建住宅の最終需要者市場で成立した取引事例を比較検討して求めた試算価格であり、市場実現の可能性が大きい。よって比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区はグレイゾーンに位置づけられて概ね安定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は馬込沢駅から徒歩圏内の住宅地でほぼ熟成しており、要因の大幅な変化はないが、利便性が高い地域であるため住宅地需要は底堅く、不動産市況の好転に歩調を合わせて地価は穏やかに上昇すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域は第一種低層住居専用地域に指定されている居住環境重視の住宅地域であるため自己使用目的の戸建住宅地の取引が多い地域であり、共同住宅等の収益物件の想定は採算面においても難があるため、収益還元法は適用しない。したがって、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

2年程前に出店済のイオン系スーパー「アコレ」を核に、最寄駅への接近性は優れる。背後住宅地もそこそこの人気があり、価格水準を支えている。

地域要因の将来予測

周辺は市役所支所等の公共施設も集積する。旧来からの利用状況に変化はみられず、今後も、高齢化、人口減少等を背景に、近隣型の商店街は衰退傾向が続く。よって地価水準も概ね横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当って採用した取引事例は、主として新京成沿線各駅勢圏の近隣商業地域中心の多数の取引事例からのものであり、信頼性が高い。他方収益価格は、自用の店舗事務所及び店舗併用住宅等も多いが、賃貸用の店舗又は事務所等も見受けられるので、収益還元法も併用した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格をも比較衡量し、さらに代表標準地松戸5−2との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした居住環境が優る住宅地域で、近隣地域の接近条件、環境条件等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅地市場において対象不動産の市場価値は最大化する。共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、戸建住宅の最終需要者市場で成立した取引事例を比較検討して求めた試算価格であり、市場実現の可能性が大きい。よって比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

五香駅から徒歩圏に在る閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測される。街並みがやや古く接近条件のやや劣る地域で、新規需要は弱い。地価は下落基調にあり、今後も同様の傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からやや遠く、公法上、高度利用が制約されている低層住宅地域のため採算的に収益物件を運営することが困難で、賃貸需要も弱い地域であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は、南逆井地区を中心に価格牽連性を有する事例を採用し、取引時点、画地規模等に着目して比較を行い、市場性を反映した説得力を有する価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区はグレイゾーンに位置づけられて概ね安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は私鉄沿線の郊外に存し、交通接近条件は劣るものの中規模戸建住宅が多い住宅地域で、価格形成要因の大きな変化は認められないが、不動産市況の回復傾向を反映して地価は底打ち傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域は第一種低層住居専用地域に指定されている居住環境重視の住宅地域であるため自己使用目的の戸建住宅地の取引が多い地域であり、需要者の属性から収益還元法は規範性が乏しいため、収益還元法は適用しない。したがって、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

工場倉庫の他店舗等も混在して建ち並ぶ地域。地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

工場倉庫、店舗等が混在する地域。地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は認められず、当分の間は現状の利用状態が続くものと思料。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い多数の工業系事例から求められた取引市場の実態を反映した価格であり、高い説得力を有する。近隣地域には共同住宅等の収益物件は見当たらず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益物件を想定することは現実的でないと判断し、収益還元法を非適用とした。したがって、本件では取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地で、良好な居住環境を形成している。2路線が利用でき、潜在的需要は高い。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の居住環境が良好な住宅地である。地域要因に変動は見られず、今後も住宅地として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周囲には共同住宅等も見られるが、更地を取得して収益物件を想定することは事業収益の観点から一般的ではなく、収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難である。そのため、求められた価格は比準価格のみであるが、信頼性のある多数の取引事例より試算されており、市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

環境、生活利便性が良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測。接近条件の劣る地域だが、生活利便性は良好な地域で一定の需要は見込めることから、今後、下落幅は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からバス便利用圏に在る戸建中心の住宅地域で、賃貸需要が弱く高度利用が制約されており、敷地規模においても収支採算にあう賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、しいの木台、高南台地区の規範性を有する5事例を採用し、補修正・要因比較は適切に施されており地域の現状を反映した実証的な価格である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅徒歩圏内外の住宅地は交通利便性が劣るため、需要が弱含みで地価は小幅ながら下落にて推移している。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成の住宅地域であり、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。需要弱含みから今後の地価は微減にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であり、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力及び客観性を有すると判断される。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水準は、緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程において想定要素を含むことから、やや規範性に欠ける。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移し、地価水準も概ね横這いが続くものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多く見られ一部アパート等も混在する住宅地域を形成している。標準地は最寄駅の略徒歩圏内であり賃貸住宅等の収益物件を想定することは可能であるが、画地規模、容積率等から採算を取ることは困難。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。

地域要因

熟成した駅前商業地域で、格別の変動要因はないが、供給が限定的で地価は依然強含みとなっている。

地域要因の将来予測

駅前の熟成した商業地域で、投資家等の需要が認められるが、供給はほとんどなく地価はやや強含みとなっている。地域内に格別の変動要因はなく、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する多数の事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、駅至近で立地条件が優る賃貸物件については相応の賃料の収受が可能で、投資採算性を反映した価格と言える。対象標準地は駅前広場に面する希少性が高い立地で、取引市場は強含みで推移していることを考慮のうえ、本件では両価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性に問題のない地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並び周辺には畑も見られる住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域を形成している。標準地は最寄駅へは遠く、容積率も低いことから採算の取れる賃貸住宅等の収益物件を想定することは困難である。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成している。標準地は最寄駅の略徒歩圏内ではあり賃貸住宅等の収益物件を想定することは可能であるが、画地規模、容積率等から採算を取ることは困難。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

東武野田線複線化工事と高柳駅舎建替え工事の開始等により、近隣地域を含む同駅東側地区での今後の需要好転と地価の下げ止まりが期待される。

地域要因の将来予測

周辺は生産緑地指定農地が多く、市域北端部で小中学校へ遠い等から需要者の選好性は弱い現状にあるが、高柳駅舎整備や複線化事業への期待から、近隣地域周辺でも未利用地の宅地開発等が徐々に進展すると推察される。

価格決定の理由

積算価格は後記3．（2）−1記載の理由により、収益価格も同3．（3）−1記載の理由により夫々適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地周辺の類似地域において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活環境が整った住宅地域であり、潜在的な需要は高い。駅徒歩圏であり、市内各路線へのアクセスも良好なことから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の生活利便性の高い住宅地域である。地域要因に変動を及ぼす変化はみられず、今後も住宅地域として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市域の外延部に位置する交通利便性の劣る地域。近隣地域の地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中低層店舗兼事務所が多い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。また、地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅前の商業地域に存するが、当該地域の商圏は主に周辺地域の居住者と狭く、購買力の流出等で商業収益力が低下していることから、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、投資採算性を示す収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。熟成した戸建住宅団地である。背後はパワービルダー等の建売住宅が多い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移するものと予測するが、熟成した住宅地域で将来的な発展の見込みは期待しがたい。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用がメインの区画整然とした戸建住宅地域である。収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、当該団地内等の類似地域において多数の取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

市川市中心部からやや距離があるが、最寄駅から徒歩圏であり、住環境も概ね良好な住宅地域であるため地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が多い起伏のある住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠い地域であるため、市場での地価は横ばいで推移している。特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。地価は最寄駅から徒歩圏外の地域であるため横ばい傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、最寄駅への接近性、風致地区等の公法規制から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は非適用とした。従って快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅徒歩圏外の住宅地は交通利便性が劣るため、需要は弱含みで、地価は下落幅を縮小しながらも下落傾向。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。やや雑然とした街路に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として既成市街化されており、今後とも現利用状況を維持すると予測する。今後の地価も下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅を主とする既存の住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。