千葉県船橋市藤原４丁目２７６番１９(馬込沢駅・船橋法典駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


66,800円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市藤原４丁目２７６番１９(千葉県船橋市藤原４−４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,800円/㎡としました。

千葉県船橋市藤原４丁目２７６番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市藤原４丁目２７６番１９
住居表示藤原４−４−２５
価格66,800円/㎡
交通施設、距離船橋法典、2,300m
地積1,871㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場倉庫等のほかに店舗なども混在する地域
前面道路の状況東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加納成俊氏による調査レポート

不動産鑑定士加納成俊
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。市場競争力は中程度である。
地域要因工場倉庫の他店舗等も混在して建ち並ぶ地域。地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測工場倉庫、店舗等が混在する地域。地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は認められず、当分の間は現状の利用状態が続くものと思料。
市場の特性同一需給圏の範囲は船橋市及び周辺市の工業系の地域で、需要者は主に工場及び作業場又は流通業務を業とする法人等である。地域内にはマンションも見られるが、交通接近条件・環境条件等考慮すると需要を見込みづらくデベロッパーの参入は多くはない。取引されている土地価格にはバラツキがあり、土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に影響を受けるため需要の中心となる価格帯は把握しにくい。
一般的要因企業収益は改善している。設備投資は概ね横這い。生産の基調判断は一進一退。物流施設は建築費高騰の懸念材料もあるが需要は堅調である。

玉谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士玉谷昌弘
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場倉庫等のほかに店舗等も混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測工場倉庫等のほかに店舗なども混在する地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び隣接市の工業系用途を中心とする地域である。需要者は工業系事業者又は流通系事業者が中心である。最寄駅から遠く、工業系用途が多いため住宅系の開発目的の需要は乏しく、また、純化した工業地域ではなく、立地条件から物流系の需要も少ないことから、総じて需要は少ないものと判断される。需要の中心となる価格帯は規模により多岐に亘るが、2000㎡程度で1億∼1億4000万円前後である。
一般的要因船橋市の工業地は、建築費の高騰などの影響を受けながらも都内と比較して地価が相対的に低位であることから、需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7441277
北緯 139度9764084

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬込沢駅(地価相場 82,200円/㎡)船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)市川大野駅(地価相場 134,000円/㎡)鎌ヶ谷駅(地価相場 95,350円/㎡)大町駅(地価相場 102,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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