千葉県鎌ケ谷市東初富６丁目７４４番２４０(鎌ヶ谷大仏駅・二和向台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った千葉県鎌ケ谷市東初富６丁目７４４番２４０(千葉県鎌ケ谷市東初富６−６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

千葉県鎌ケ谷市東初富６丁目７４４番２４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県鎌ケ谷市東初富６丁目７４４番２４０
住居表示東初富６−６−１２
価格101,000円/㎡
交通施設、距離鎌ヶ谷大仏、450m
地積201㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増間真一氏による調査レポート

不動産鑑定士増間真一
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。
地域要因特段の地域要因の変動は認められない。熟成した戸建住宅団地である。背後はパワービルダー等の建売住宅が多い。地価は横ばいで推移した。
地域要因の将来予測当分の間、現況のまま推移するものと予測するが、熟成した住宅地域で将来的な発展の見込みは期待しがたい。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武野田線及び新京成線各駅勢で鎌ケ谷市、船橋市北西部及び白井市南部の住宅地域の圏域。需要者の中心は鎌ケ谷市内の買換え層である。当該団地背後ではアパート等の賃貸住宅からの住み替え需要をターゲットにした総額を押さえた建売住宅の供給が目立っている。市場の中心価格帯は土地200㎡で2000万円∼2500円程度、新築戸建住宅で4000万円程度である。敷地規模がやや大きく総額的に他の地域と比べ市場性は不利である。
一般的要因住宅地価について、鎌ヶ谷・新鎌ヶ谷駅勢は上昇となったが、鎌ヶ谷大仏・くぬぎ山駅勢等は横ばい、六実駅勢等は未だ弱含みとなっている。

結城敏勝氏による調査レポート

不動産鑑定士結城敏勝
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新京成線沿線は東武野田線沿線に比べ弱含みで推移しているが、区画整然とした街区で居住環境が良好であるため、底堅い需要がある。
地域要因の将来予測既存の住宅地で、今後とも中規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新京成線及び東武野田線沿線で鎌ケ谷市内の住宅地域である。主たる需要者は鎌ケ谷市内及び周辺市からの転入者で、都心へ通勤する30代前半から40代の一次取得者が中心である。総額が嵩む物件については高い年代の買替層も多い。地域での中心的な価格帯としては、土地は2000万円∼2500万円程度、新築の戸建物件は3000万円∼3500万円程度である。
一般的要因景気回復等の影響を受け区画整理地を中心に需要は回復傾向にあるが、利便性の劣る地域については引き続き下落が続いており二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7614964
北緯 140度0125398

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市滝台町１０７番２１千葉県船橋市八木が谷町６２６番１４４千葉県船橋市二和東６丁目１０３番１４１千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷字二本椚３８６番３千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷字三本椚６７２番５５ほか１筆千葉県鎌ケ谷市道野辺字五舛蒔６０８番１３千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４８６番１外千葉県鎌ケ谷市くぬぎ山５丁目１７番２３千葉県鎌ケ谷市南初富４丁目７１５番１１０千葉県印旛郡白井町富士字栄７６番１４

参考：近隣駅の地価相場

鎌ヶ谷大仏駅(地価相場 91,000円/㎡)二和向台駅(地価相場 81,800円/㎡)鎌ヶ谷駅(地価相場 95,350円/㎡)初富駅(地価相場 95,700円/㎡)三咲駅(地価相場 101,000円/㎡)新鎌ヶ谷駅(地価相場 93,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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