千葉県松戸市五香西２丁目３０番２３(五香駅・元山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


106,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市五香西２丁目３０番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

千葉県松戸市五香西２丁目３０番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市五香西２丁目３０番２３
住居表示 
価格106,000円/㎡
交通施設、距離五香、600m
地積199㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一ノ瀬邦博氏による調査レポート

不動産鑑定士一ノ瀬邦博
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄駅から徒歩圏に位置するが、行止りの道路も多いエリアで、需要はやや劣る。地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅・共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、しばらくは横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、新京成電鉄線「松戸」∼「元山」駅までの圏域に属する中小規模住宅の住宅地域であり、需要者の中心は松戸市及び近隣市に居住する第一次取得者であり、アパート等の賃貸からの住み替えが多い。総額を抑えた建売住宅が多いなかで、開発分譲地内では新築戸建住宅で3，000万円∼3，500万円の物件の成約も見られるも、中心となる価格帯は土地120㎡で1，300万円前後、新築戸建住宅で2，000万円程度である。
一般的要因ここ一年の市の人口は減少し、高齢化率は上昇しているが、低金利を背景に一次取得者向けの新築建売住宅、マンションに対する需要は堅調である。

田村正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田村正晴
価格105,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、規模が大きく総額が嵩むため、需要者は限定的である。
地域要因古い開発の住宅地域で、下水道が整備されておらず、基盤整備が整った住宅地域や、新規開発された住宅地域と比較すると市場競争力が劣る。
地域要因の将来予測古い開発の既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。行き止まり道路で下水が整備されておらず、基盤整備が整った住宅地域と比較すると選好性が劣り、需要は弱い。
市場の特性同一需給圏は松戸市東部で新京成電鉄沿線を中心とする住宅地域一円。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、周辺市及び東京都からの流入も見られるが、松戸市在住の一次取得者層が中心であり、対象標準地は規模が大きいため、買替層に需要が限定される。中心となる価格帯は対象標準地の規模で2，000万円前後で、規模の大きい物件は総額との関連で市場滞留期間が長くなる傾向にある。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向が続いているが、先行き不透明感が拭えず、需要は一部地域を除き、全体として弱含みとなっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7922977
北緯 139度9639186

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県松戸市五香六実字北丘７３５番１９９千葉県松戸市串崎新田字西里７５番２３千葉県松戸市常盤平４丁目１２番１６千葉県松戸市五香六実字元山１３番２１５千葉県松戸市常盤平６丁目７番１４千葉県松戸市稔台字６４１番外千葉県松戸市金ケ作字北中３０２番２８千葉県松戸市平賀字天神下２０９番４０千葉県松戸市松飛台字御立場３０番８千葉県松戸市常盤平５丁目１８番６千葉県松戸市上本郷字２丁目３６７３番外千葉県松戸市五香西２丁目３０番２３千葉県松戸市常盤平６丁目１１番１２千葉県鎌ケ谷市中佐津間２丁目１８５番５６外

参考：近隣駅の地価相場

五香駅(地価相場 104,000円/㎡)元山駅(地価相場 101,000円/㎡)くぬぎ山駅(地価相場 101,000円/㎡)常盤平駅(地価相場 122,500円/㎡)松飛台駅(地価相場 118,000円/㎡)大町駅(地価相場 102,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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