千葉県松戸市西馬橋３丁目４４番１３(五香駅・元山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
117,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市西馬橋３丁目４４番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市西馬橋３丁目４４番１３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 117,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 馬橋、1,200m |
| 地積 | 126㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙橋貴俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋貴俊 |
|---|---|
| 価格 | 117,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅を中心とした住宅地であり、需給に影響を与える地域要因の変動はみられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした住宅地であるが、幅員4m程度の行き止り私道が多く街路条件が劣る地域で、周辺の区画整理地との競争力はやや弱い。地域要因に変動はみられず、同様の利用状況が継続するものと推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市内JR常磐線沿線を最寄駅とする普通住宅地域。主な需要者は松戸市内及びその隣接市域に居住するサラリーマン世帯のファミリー層で都心への通勤者も含まれる。駅徒歩圏内ではあるものの、行き止り道路が多く街路条件が劣るため、周辺の区画整理地に需要は流れる傾向にある。取引の中心は土地は100㎡∼130㎡程度で総額1500万円前後、新築の戸建物件は3000万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | インバウンド需要の下支えにより、景気は緩やかな回復基調であるが、海外経済の減速による景気下振れリスクが懸念される。 |
酒井啓次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 酒井啓次 |
|---|---|
| 価格 | 116,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はなく、地域内では規模・形状とも標準的画地で、代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は標準的である。 |
| 地域要因 | 地価水準に影響する地域要因の変動は見られないが、中小規模住宅が密集し住環境がやや劣るため一般的選好性で劣位し、地価は弱含み傾向と予測。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅が密集する既成の住宅地で、行止り私道が多い等道路状況も劣るため、今後当分の間は現状と大差なく推移すると予測。最寄駅徒歩圏だが選好性から地価動向は弱含み傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市内でJR常磐沿線西側の小・中規模住宅が多い住宅地域。雑然として住環境面ではやや劣るものの、JR駅勢圏で総額的に手頃な物件が多いため、中心的需要者は松戸市及び近隣市域内の賃貸住宅からの住み替えを希望する一次取得者と想定される。取引市場での中心価格帯は、土地が100∼130㎡前後で総額12∼15百万円前後、建売住宅で25千万円∼30百万円程度である。地価動向は選好性から横ばい乃至弱含み傾向が続いている。 |
| 一般的要因 | 景気と個人消費の足踏みが続く中で不動産市場も取引・地価動向共に概ね横ばい傾向にあるが、地域や用途により地価動向の二極化傾向が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7978278 北緯 139度9673263 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県松戸市五香六実字北丘７３５番１９９千葉県松戸市五香六実字五香新町７４９番４千葉県松戸市五香六実字元山１３番２１５千葉県松戸市常盤平５丁目１８番６千葉県松戸市上本郷字２丁目３６７３番外千葉県松戸市五香西２丁目３０番２３千葉県松戸市五香六実字北丘６４７番１４千葉県松戸市常盤平６丁目１１番１２千葉県柏市逆井字三ツ俣１６９７番２６ほか２筆
参考：近隣駅の地価相場
五香駅(地価相場 104,000円/㎡)元山駅(地価相場 101,000円/㎡)常盤平駅(地価相場 122,500円/㎡)くぬぎ山駅(地価相場 101,000円/㎡)大町駅(地価相場 102,500円/㎡)松飛台駅(地価相場 118,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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