千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外(馬込沢駅・鎌ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外(千葉県船橋市丸山５−３３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市丸山５丁目１８番２７外
住居表示丸山５−３３−１１
価格112,000円/㎡
交通施設、距離馬込沢、280m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅、アパートの多い高台の住宅地域
前面道路の状況北西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤修
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区はグレイゾーンに位置づけられて概ね安定的である。
地域要因の将来予測近隣地域は馬込沢駅から徒歩圏内の住宅地でほぼ熟成しており、要因の大幅な変化はないが、利便性が高い地域であるため住宅地需要は底堅く、不動産市況の好転に歩調を合わせて地価は穏やかに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は東武野田線、JR武蔵野線沿線の駅周辺の住宅地域一円である。需要者は市内・隣接市に居住する都内通勤者等が中心であり、やや街路の整然性等に難があるものの、利便性と廉価性を兼ね備えた地域として一定の需要が認められ、街路条件等が優れる物件については供給も少なく高額の成約もあるが、それ以外では需給関係は安定的である。更地は標準画地規模で総額1，800万円前後、新築戸建住宅で3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因緩やかな景気回復基調にあり企業収益の改善等が認められる反面、国内外の不安定要因等を反映して踊り場感があり不動産市況はやや停滞している。

隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士隆一
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選考性の大きな変化も認められない。
地域要因鉄道駅徒歩圏、高台にあり、一定の需要が認められる住宅地域。地価は横ばい状態にあると思われる。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅、アパート等が多い住宅地域。鉄道駅徒歩圏にあり、比較的に日常生活も便利である。今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市及び鎌ケ谷市内、東武野田線沿線の各駅勢圏に所在する住宅地域。戸建住宅の需要者は都内へ通勤する30歳代∼40歳代の1次、2次取得者が主流と思われる。戸建住宅用地（土地）の総額は2，000万円台まで、建売住宅の価格は3，000万円台が中心的価格帯である。近隣地域は鉄道駅に近く売り物件には希少性が認められ、安定した需要が見込まれる。地価はほぼ横ばいにあると思われる。
一般的要因社会全般的な景気動向を反映し環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と2極化が明確化している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7433585
北緯 139度9938043

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬込沢駅(地価相場 82,200円/㎡)鎌ヶ谷駅(地価相場 95,350円/㎡)鎌ヶ谷大仏駅(地価相場 91,000円/㎡)初富駅(地価相場 95,700円/㎡)二和向台駅(地価相場 81,800円/㎡)北初富駅(地価相場 104,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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