地域要因

ふれあいモールなど近鉄四日市駅周辺の商業地繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設に流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、また高層マンションの建設など土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

既存住宅地域であるが、高台で利便施設への接近性が良好なため、需要は底堅く、地価は底を探る動きを示している。

地域要因の将来予測

やや郊外の熟成した住宅地域であるが、利便施設への接近性が良好で底堅い需要が見込まれるため、地価は下落幅が縮小し底を探るものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅を主体とする既存住宅地域で、周辺にはアパート等の賃貸物件は殆どみられず、自己の住宅としての使用を目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では取引時点の新しい事例を中心に規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い低層の飲食店舗が多い商業地域で、店舗需要が回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の飲食店舗を中心とする商業地域で、近鉄四日市駅に近いことから店舗需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗が中心で、貸店舗ビル経営等を前提とした新規土地取得の動きは殆どみられないため、収益価格は規範性が劣る。これに対し、比準価格は実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件では取引時点が比較的新しく近鉄又はJR四日市駅から徒歩圏内の規範性の高い事例を採用しているため、信頼性が優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域では少子高齢化を背景として潜在的な供給過剰傾向にあるが、市街中心部の住宅地需要は都心回帰希望などにより増加している。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心居住指向にあって、地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、規模の大きな画地に限定され、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域の如き中間地域の土地需要も居住環境等の如何により2極化が進んでいる。

地域要因の将来予測

本住宅団地は市街中心部からやや遠い郊外に所在し、昨今の都心居住指向のなかで、住宅地選好性及び地価は低下傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、近隣地域には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

駅前立地により、高い集客力が維持され、高層マンションの竣工が予定され、開発期待が高いマンション用地の需要は堅調であり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅前の商業地域で、駅北口のふれあいモール完成により駅前エリア全体として、集客が持ち直しており、空地においてもマンション竣工が予定されており、開発効果への期待が高まっている。

価格決定の理由

貸事務所・貸店舗等も存するが、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格はやや低位に試算された。賃貸による限定的な収益性よりもマンション・ホテル開発等経営戦略上の事業経営を主体として投資行為が行われる商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、同一需給圏内における地価動向等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。県内最高地であり代表標準地との規準は困難である。

地域要因

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。当該地域においても周辺地域の影響を受け、やや回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内は元来から外部からの流入が少なく住民の高齢化などで流動性が低下し地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

農家集落地域内にあり特段の地域要因の変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。外部からの流入は少なく需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

旧来からの農家集落地域で共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格の試算は行わない。自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標として価格が形成されることが一般的であることから、本件では比準価格を重視して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地であるため他の標準地との検討は行わない。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は認められないが、生活利便性が良好なため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、アパート等の収益物件が介在するものの、自用目的の取引が支配的な地域で、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺に存し、地域の特性が類似する事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅には近いが、周辺の土地需要を喚起するような大規模開発も見込まれず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線国道の背後地域であり、事業系の土地利用が中心で繁華性や高度利用の面で進展がみられないことから、今後も土地利用に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線国道背後の既成商業地域である。周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件はほとんど見られず、自用の倉庫、事務所等が多く自己使用目的で取引されることが一般的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

中心部における商業地の潜在的土地需要は回復している。まとまった規模であればマンション用地としての需要は堅い。地価は上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の居宅を兼ねた店舗が多く、取引において自用目的が中心であり、賃貸用途を前提とした建物は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、自用目的の取引を中心としているため比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は幹線道路背後の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道1号の背後に事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用事務所としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の商業地の土地需要は堅調である。マンション適地は人気がある。需要は安定基調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域内においてはテナントビル等も存するが、店舗の種類により賃貸条件が異なるテナントも見られる。自用物件も多く見られることや市場参加者が土地価格を判断するときにおいて収益性よりも周辺の取引相場を重視して価格の判断をしている状況が窺える。従って、市場の実態を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。周辺には大規模団地や小規模の新興住宅地も多く、競争力ではやや劣るが、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

大規模団地の間に位置する一般住宅を主体とする住宅地域で、新規の開発余地が限られており、現状のまま推移する地域と予測される。鉄道駅への利便性に優れた地域で、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算されたものである。市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格への関心が高く、また、信頼性の高い取引事例も収集し得ていることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成された住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと予測される。周辺地域では、新規分譲住宅の供給がみられ、やや供給過剰感もあり、地価は依然として下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

古くに開発された郊外の住宅団地であり、賃貸アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場はまだ未熟成にあるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例から求められた市場の特性を反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

郊外の住宅団地で、地域内に大きな変動要因は見られない。地域内で土地取引は認められるが、価格水準は弱含み傾向にあり、需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅団地であり、一部で建替え等の動きが見られ、一定程度の土地取引は見られるが、取引価格水準は弱含みである。今後も概ね現状で推移するものと見込まれるが、需要はやや弱い。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅の想定は経済合理性の観点から非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。近隣地域での土地取引は、自己居住用としての取引が大部分であり、需要者は市場での取引価格の動向を重視して行動するものと考える。よって、取引市場の動向の反映面に富む比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川原町駅に近く、近鉄名古屋線の高架工事が一部完成し、利便性の改善が認められる。

地域要因の将来予測

万古焼の工場、倉庫は住宅地へと移行が進むものと予測する。駅に近いため地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅経営が困難であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はない。快適性及び利便性の良い住宅地の地価は安定的又は上昇傾向が見られ、不動産市場は回復している。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としてほぼ熟成しており、地域内の土地利用状況は、今後ともほぼ安定した状況で推移していくものと思われる。地価水準は良好な住環境を反映して安定的又は上昇傾向が見られると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅を主体とする住宅地であり、アパート等の収益物件は見られず自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺商業地などの繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

「三滝通り」沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、店舗等の集積が進むと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は熟成した住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新興住宅地と比べて競争力はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での取引が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、郊外の土地需要の低迷から地価はやや下落傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測されるが、地価水準は中心部等の利便性や快適性の良好な住宅地に人気が集まり、郊外の土地需要の低迷等を反映してやや下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しない。当該地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どあり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、周辺地域での宅地供給もあり需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅地域で、小規模開発による宅地供給も見られる等、農地の住宅地化は徐々に進んでいるものの、大きな地域要因の変動は認められず、現状維持のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も見られるが、熟成途上の地域で貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される為、収益還元法の適用を断念した。比準価格は類似する郊外の住宅地域内の事例を採用し求められ、市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。近隣住民を顧客の中心とする小売店舗の連たんする地域だが、中心市街地に比較的近く、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

旧道沿いの画地規模の小さい既存商業地域で、新規投資の対象になりにくく、特段の変動要因に乏しい地域で、現状のまま推移するものと予測される。中心市街地に比較的近く、需要は堅調で、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

近隣地域周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、自用目的取引が中心であり、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。これに対し、信頼できる既存商業地の取引事例を収集し得たことから、実証的で、より規範性に優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。中心市街地の利便性を有し、不動産需要の回復に伴い、地価はやや上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

中心市街地の幹線道路沿いにある商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号沿いの商業地域。大型商業施設に近接するが、市の中心部に比べ規模の小さな店舗が目立つ。土地需要も含め、近年大きな変化はない。

地域要因の将来予測

国道1号沿いの商業地で車両通行量は多い。土地需要も底堅いが、店舗の入替りが散見される程度で、大きな地域変化は予測できない。

価格決定の理由

国道沿いに低層店舗が連たんする路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

倉庫等が混在の繁華性をやや欠く商業地域で、需要は低調である。大きな変動も認められない。

地域要因の将来予測

県下主要幹線にも近いが、倉庫等が混在する繁華性をやや欠く商業地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。変動要因も見当たらず、当面の間、ほぼ現行どおり推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、自己使用を前提に取引されることが主である。賃貸市場は未成熟であり、事業採算に着目した賃料水準が形成されていない。このため、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層住宅が建ち並び良好な居住環境を形成し、やや高台にあることから人口流入が続いており需要は堅調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域として安定した利用状況にあり、現状を維持するものと予測する。需要が安定しており地価は若干の上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

やや高台の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり画地規模が小さく共同住宅を想定することができないため収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。熟成が進む住宅団地で、需要はやや弱く、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

熟成の進む住宅団地で、特段の発展的要因も見られないため、現状のまま推移するものと予想される。中心市街地に近い新興住宅地への人気の方が高く、需要は弱含みで、地価は緩やかに下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の住宅団地で、共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であることから、市場参加者は意思決定に際して居住環境の快適性・利便性等に関心が高く、これを実証的に示している比準価格を重視し、また信頼性の高い取引事例を採用し得たため、鑑定評価にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既存住宅地域で、周辺の新興住宅地域と比較して需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする郊外の熟成した住宅地域で、特段の変動要因は認められず、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を主とする住宅地域内にあって、賃貸需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は熟成した住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺に存し地域の特性が類似する事例を中心に規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅に近接する路線商業地域で、大きな変動要因は認められず、商業地としての需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

「山手通り」沿いの路線商業地域で周辺幹線道路と比べ交通量に劣り、鉄道駅への接近性は優れるものの商業地域としての当該地域への需要は弱く当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も見られるが、自用の店舗が中心であり、貸店舗経営を前提とする土地取引は少ない。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は四日市市内の類似地域の事例を多数採用し信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部に位置する熟成した工業地域であり、土地利用の状態にほとんど変化がない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自社工場が多く、賃貸物件での工場等の経営はほとんど見られない地域である。賃貸市場は未成熟であり、適正な賃料水準の把握が困難である。このため、収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。