三重県四日市市日永東３丁目１８２６番１外(南四日市駅・泊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
50,500円
2016年01月01日に行った三重県四日市市日永東３丁目１８２６番１外(三重県四日市市日永東３−２−６５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県四日市市日永東３丁目１８２６番１外 |
| 住居表示 | 日永東３−２−６５ |
| 価格 | 50,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南日永、1,000m |
| 地積 | 3,778㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 営業所、店舗、倉庫等が混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東19.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
市川裕規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川裕規 |
|---|---|
| 価格 | 50,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 倉庫等が混在の繁華性をやや欠く商業地域で、需要は低調である。大きな変動も認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 県下主要幹線にも近いが、倉庫等が混在する繁華性をやや欠く商業地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。変動要因も見当たらず、当面の間、ほぼ現行どおり推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、おおむね四日市市を含む北勢地域に存する商業地域。需要者は四日市市を中心とする地場の事業者が主である。街路条件に恵まれていても繁華性をやや欠く商業地域の場合、需要は弱含みである。取引される価格にはばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 |
| 一般的要因 | 利便性の高い市中心部では、マンション素地の需要が旺盛なこともあり、地価上昇傾向にある。 |
田中利彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中利彦 |
|---|---|
| 価格 | 50,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因は標準的であり、当該要因に基づく類似不動産との優劣及び競争力の程度に変動は特に認められない。 |
| 地域要因 | 倉庫等の所在により繁華性は弱く、市街地内倉庫等の事業系需要は弱まっており、総額が嵩む物件では、敬遠される傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は国道1号沿いの路線商業地域に比較的近接し、かつて新規店舗の出店が見られた地域であるが、店舗等の閉店・撤退が見られるようになり、商業地域としてはやや衰退傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、四日市市内における商業地域であり、需要者は四日市市を中心とする事業経営者が中心である。市内各所に郊外型大型店舗の出店が見られ競合状態が激しく、当該地域の集客力は低下傾向にあり、商業地域としては衰退傾向にあり、事業所としての立地が主体である。市場での需要の中心となる価格帯は面積規模に応じてバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 四日市市の生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇しているが、中心部の利便性が高い地域の地価は、マンション業者による買取を背景に堅調な推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度946811 北緯 136度6096647 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)泊駅(地価相場 61,400円/㎡)南日永駅(地価相場 62,000円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)追分駅(地価相場 60,900円/㎡)日永駅(地価相場 62,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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