三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外(近鉄四日市駅・赤堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
75,600円
2016年01月01日に行った三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外(三重県四日市市鵜の森１−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外 |
| 住居表示 | 鵜の森１−８−１３ |
| 価格 | 75,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 近鉄四日市、580m |
| 地積 | 206㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗や事務所が多く見られる既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡原康志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡原康志 |
|---|---|
| 価格 | 75,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は四日市市及び周辺市町の商業地域の存する圏域で、需要者は主に同一需給圏内の個人や法人の事業者が中心となる。近鉄四日市駅周辺においては土地需要が比較的底堅く推移している。標準地周辺は駅に近いなど立地には希少性も認められ堅実な需要が見込まれるものと思料する。市場の価格帯は画地規模や利用目的によりさまざまであり、中心的な価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は概ね横這いの推移。市中心部の希少性のある商業地の需要は堅調であり、マンション素地の需要も認められる。 |
船橋俊一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船橋俊一 |
|---|---|
| 価格 | 75,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近鉄駅に近い当該地域の地価は微上昇で推移しているが商業背後地の拡大が見込めない事から、地価動向は周辺住宅地に準じると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄四日市駅周辺部を中心として四日市市内の小画地住宅・事務所等混在の一帯市街地の圏域。需要者の中心は、主に四日市市内在住の個人や法人の事業者である。近隣地域は周辺幹線沿いの商業地域に比べ繁華性は劣り、顧客流動性も低いが事務所事業所兼住宅マンションの需要が考量される。取引物件の用途・規模等により価格にばらつきがあり需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 |
| 一般的要因 | 四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。オフィスの空室率は20％程度で横ばいないし微減傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9660757 北緯 136度6137746 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)中川原駅(地価相場 66,300円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)日永駅(地価相場 62,000円/㎡)川原町駅(地価相場 60,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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