三重県四日市市西坂部町字護摩田３７１４番２(伊勢川島駅・伊勢松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


25,800円

2016年01月01日に行った三重県四日市市西坂部町字護摩田３７１４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,800円/㎡としました。

三重県四日市市西坂部町字護摩田３７１４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市西坂部町字護摩田３７１４番２
住居表示 
価格25,800円/㎡
交通施設、距離川原町、4,200m
地積585㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が多く見られる市街地に近い住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

斧田正長氏による調査レポート

不動産鑑定士斧田正長
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内は元来から外部からの流入が少なく住民の高齢化などで流動性が低下し地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測農家集落地域内にあり特段の地域要因の変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。外部からの流入は少なく需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市の市街化調整区域内の住宅地を中心としてその周辺市町も含まれると思料する。需要者の中心は地縁性のある個人で外部からの流入は少ない。需要の中心価格帯は画地規模がまちまちであるが、概ね1500万円程度と見られる。また新築戸建はほとんどなく把握しづらい。
一般的要因四日市市は人口が概ね横ばい傾向で推移しているが、土地取引件数・住宅着工戸数は減少傾向で推移している。

日下部正氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部正
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が多い既存集落地域で、用途的に安定しているが、外部からの転入が少なく地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅を主体とする市街化調整区域内の既存住宅地域で、用途的には特段の変化はないが、外部からの転入は少なく地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市郊外の農家住宅を主体とする既存住宅地域一円である。主たる需要者は同一需給圏のうち地縁的選好性を有する居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。既存集落地域においては人口の減少や高齢化が進行しており、需要・供給とも少ない。土地利用の変化も少なく地価は弱含みで推移している。標準規模の土地で1，500万円前後の物件が需要の中心と思料する。
一般的要因地域経済は依然として全体的に厳しく、先行きに対する不透明感と相俟って、四日市市における不動産需要は一部の地域を除いて低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9935335
北緯 136度5854159

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県四日市市朝明町字古里１９９番３三重県四日市市みゆきが丘１丁目１３番三重県四日市市坂部が丘２丁目１番１１８三重県四日市市生桑町字大谷２２１２番１０８三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外三重県四日市市東富田町１１８３番２５三重県四日市市東新町１５８０番４外

参考：近隣駅の地価相場

伊勢川島駅(地価相場 55,000円/㎡)伊勢松本駅(地価相場 61,400円/㎡)高角駅(地価相場 48,250円/㎡)中川原駅(地価相場 66,300円/㎡)川原町駅(地価相場 60,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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