三重県四日市市新正４丁目１５７番(新正駅・赤堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


51,200円

2016年01月01日に行った三重県四日市市新正４丁目１５７番(三重県四日市市新正４−１７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

三重県四日市市新正４丁目１５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市新正４丁目１５７番
住居表示新正４−１７−２０
価格51,200円/㎡
交通施設、距離新正、140m
地積840㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、倉庫等が混在する商業地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木勝己
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅には近いが、周辺の土地需要を喚起するような大規模開発も見込まれず、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測幹線国道の背後地域であり、事業系の土地利用が中心で繁華性や高度利用の面で進展がみられないことから、今後も土地利用に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市内の商業地域。需要者の中心は三重県北勢地域に事業を展開する個人事業主及び中小法人企業等であると考える。市内商業地の中で、中心市街地及び主要幹線道路沿いにおいては、路面店舗用地の需要は総じて堅調であるが、同地域の背後地においては一般顧客の流入がそれほど見込まれないことから、用地需要は低調である。画地規模や業態・属性によりばらつきがみられ、需要の中心となる価格帯は一意的には定まっていない。
一般的要因四日市市の人口は概ね横ばい、土地取引件数は減少傾向。市内中心部を除くと市況回復に弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事業所、倉庫、共同住宅等の混在する商業地域であり、繁華性に欠けるが、良好な交通・接近条件により一定の需要を有する。
地域要因の将来予測事業所、倉庫、共同住宅等が混在する商業地域で、繁華性に欠けるが最寄駅と幹線道路に近く、労働力確保及び交通・接近条件の面では優れるため、今後も一定の需要があるものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域。典型的な需要者は事業経営者であり、市内の法人はもちろん、同一需給圏外からの転入者も多い。繁華性に欠ける地域であっても、鉄道駅徒歩圏や幹線道路背後の地域では労働力確保、陸上輸送の利便性の観点から、一定の需要を有している。需要者の必要とする画地規模や需要者の業種業態は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因四日市市の商業地の地価は昨年から上昇に転じた。利便性の高い市中心部ではマンション素地の取得も旺盛だが、既成商業地の土地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9539718
北緯 136度6189358

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新正駅(地価相場 66,300円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)日永駅(地価相場 62,000円/㎡)近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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