三重県四日市市新正３丁目４５番(新正駅・四日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,300円

2016年01月01日に行った三重県四日市市新正３丁目４５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,300円/㎡としました。

三重県四日市市新正３丁目４５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市新正３丁目４５番
住居表示 
価格64,300円/㎡
交通施設、距離新正、400m
地積341㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、営業所、事務所等が混在する商業地域
前面道路の状況南東22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格64,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近鉄四日市駅周辺商業地などの繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。
地域要因の将来予測「三滝通り」沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、店舗等の集積が進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に近鉄名古屋線沿線の四日市市の幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は圏内の事業者と共に広く三重県や東海地方などの広範囲を活動領域とする事業者であり、圏外都市からの転入も多く見られる。目先の地域経済は起伏があるが、回復を期待する事業者の事業マインドは上昇方向にある。しかし、依然として借地需要と比べて土地購入需要は弱い。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。
一般的要因大手企業業績の好転などを背景として、消費税増税や過度な円安の進展等のマイナス要因もあるが、総合的な地域経済はゆるやかな回復基調にある。

吉田望実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田望実
価格64,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地域として熟成しつつあり、中心部における商業地の土地需要は安定的に推移している。地価は安定的又は上昇傾向が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は市街地商業地域として熟成しており、土地利用自体は今後とも安定的に推移するものと予想する。中心商業地の有効需要はほぼ安定基調にあることから、地価水準はほぼ安定傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市を中心とした商業地域及び幹線道路や準幹線道路の背後を含む圏域と判断される。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者及び三重県内で事業展開をしている法人等と判断される。周辺には事業所や営業所、背後地の住宅地ではマンションが見られる。中心部の堅調な有効需要による期待感が当該地域にも浸透しつつある。需要の中心となる価額帯は敷地規模や立地条件により幅があるため一定ではない。
一般的要因大型小売店の販売は堅調であり、消費は緩やかに持ち直しているが、生産活動に減産の兆しが見られる。地価は中心部で上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9563521
北緯 136度6208077

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市富州原町３０３番７三重県四日市市新正３丁目２８２４番１三重県四日市市大字浜田字九ノ城９５８番三重県四日市市平津新町２６０番２５３三重県四日市市新正４丁目１５７番三重県四日市市山田町字向山８００番外三重県四日市市浜田町２６６番外三重県四日市市末広町１０番２外三重県四日市市住吉町１８８６番４０４三重県四日市市十七軒町１３番三重県四日市市幸町１７９番外三重県四日市市曙町１７１番三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外三重県四日市市新正４丁目１５７番

参考：近隣駅の地価相場

新正駅(地価相場 66,300円/㎡)四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)日永駅(地価相場 62,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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