三重県四日市市諏訪栄町１４３番(近鉄四日市駅・四日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


104,000円

2016年01月01日に行った三重県四日市市諏訪栄町１４３番(三重県四日市市諏訪栄町１３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

三重県四日市市諏訪栄町１４３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市諏訪栄町１４３番
住居表示諏訪栄町１３−２
価格104,000円/㎡
交通施設、距離近鉄四日市、300m
地積135㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な中低層の飲食店等が多い商業地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古川宏氏による調査レポート

不動産鑑定士古川宏
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。
地域要因の将来予測近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。当該地域においても周辺地域の影響を受け、やや回復傾向にある。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域で近鉄四日市駅周辺の商業地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は、県内外の事業者又は法人等である。近鉄四日市駅東側は、旧1番街を中心に飲食店が多く周辺地域を含め飲食店の新規出店も多く、店舗需要は回復傾向にある。中心価格帯は画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。
一般的要因市内の世帯数は微増しているが、人口は横這い傾向にある。景気は先行き不透明感が強く、今後の動向に注視する必要がある。

田中利彦氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利彦
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因は標準的であり、当該要因に基づく類似不動産との優劣及び競争力の程度に変動は特に認められない。
地域要因駅付近に位置する県下最大規模の歓楽街であり、サラリーマン層の給与アップ等を背景に新規出店も見られ、店舗需要は回復基調が見られる。
地域要因の将来予測駅に近い飲食店舗ビルを中心とする歓楽街であり、客足の流動性に賑わいを見せている。周辺ではビルやマンションが竣工し、土地需要が活発になっており、地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄四日市駅周辺の商業地域の圏域と判断する。需要者の中心は当該地域内の縁故関係者又は三重県北勢地域に置ける事業者並びに法人と判断される。飲食店舗を中心とする駅近くの商業地であり、テナント需要は市内外を問わない飲食経営事業者である。中心部の景気回復期待感や土地有効需要の回復により、近時においては中心商業地の取引量は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は敷地規模や立地条件により見出し難い状況である。
一般的要因四日市市の生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇しているが、中心部の利便性が高い地域の地価は、マンション業者による買取を背景に堅調な推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9675564
北緯 136度6213237

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)川原町駅(地価相場 60,950円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)中川原駅(地価相場 66,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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