三重県四日市市西町１１３番(西日野駅・四日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


67,600円

2016年01月01日に行った三重県四日市市西町１１３番(三重県四日市市西町１２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,600円/㎡としました。

三重県四日市市西町１１３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市西町１１３番
住居表示西町１２−４
価格67,600円/㎡
交通施設、距離近鉄四日市、700m
地積133㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅の中に一般住宅がある近隣商業地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川裕規氏による調査レポート

不動産鑑定士市川裕規
価格67,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因旧来型店舗が主体であり、商業性自体は弱まっている。
市場の特性同一需給圏は、おおむね四日市市内の小規模店舗、店舗併用住宅主体の商業地域。需要者は市内所在の事業者が中心である。モータリゼーションへの対応が遅れる旧来型の商業地域でも利便性が高い地域であれば、一定の不動産需要が認められる。このような特性を持つ地域では、取引価格自体、安定化してきている。画地規模や繁華性の程度にもよるが、土地は130㎡規模で900万円程度が需要の中心である。
一般的要因利便性の高い市中心部では、マンション素地の需要が旺盛なこともあり、地価上昇傾向にある。

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格67,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣住民を顧客の中心とする店舗等が建ち並ぶ地域で、店舗等が住宅へ転用されるなど、商業地としての需要は弱く、地価は横ばいが続いている。
地域要因の将来予測低層の店舗兼住宅が目立つ古くからの商業地域で、住宅地へ転用される画地もみられるなど、繁華性は低下しているが、中心市街地に近く、地価は下げ止まっている。今後も地価は横ばい程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市内の小規模店舗、店舗併用住宅主体の近隣商業地域。典型的な需要者は市内の事業経営者であるが、同一需給圏外からの転入は少ない。特に大規模店舗の郊外化の影響で店舗用地の需要が弱い一方で、市中心部に近く利便性が高い地域では、住宅地としての需要もみられる。需要者の必要とする画地規模は様々であるが、土地130㎡規模で900万円程度が需要の中心である。
一般的要因四日市市の商業地の地価は昨年から上昇に転じた。利便性の高い市中心部ではマンション素地の取得も旺盛だが、既成商業地の土地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9725364
北緯 136度6227011

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西日野駅(地価相場 56,050円/㎡)四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)伊勢松本駅(地価相場 61,400円/㎡)南日永駅(地価相場 62,000円/㎡)日永駅(地価相場 62,000円/㎡)阿倉川駅(地価相場 52,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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