三重県四日市市日永２丁目９２４番２(日永駅・南日永駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,600円

2016年01月01日に行った三重県四日市市日永２丁目９２４番２(三重県四日市市日永２−５−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,600円/㎡としました。

三重県四日市市日永２丁目９２４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市日永２丁目９２４番２
住居表示日永２−５−３２
価格52,600円/㎡
交通施設、距離日永、310m
地積264㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西3.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船橋俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士船橋俊一
価格52,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。
地域要因の将来予測天白川に近い農地も残る混在地域にあり、周辺に残る農地はミニ開発住宅等宅地化が進行するものと予測される。最近の地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、概ね四日市南部郊外を範囲とする住宅地域の存する圏域、特に開発整備地区に取り残された住宅地域と牽連性が強い。需要者は、同一需給圏内在住の個人が中心である。当該地域は住宅、事務所等混在の土地利用を示し、需要もある程度は見込めるが、現在は弱含みで推移している。土地は規模にもよるが総額で1，400万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。大きな宅地供給要因の企業の旧社宅は造成中か分譲が完了に近い状況にある。

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格52,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的市街地に近い既成住宅地域にあっては土地の需給とも安定的であり、地価も下落傾向からほぼ横ばいに落ちついてきている。
地域要因の将来予測市街地に近い熟成した既成住宅地域であり、周辺では農地等の宅地転用も見られるなど、土地取引の活発化もうかがえる。地価はほぼ横ばいであり、今後も安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市南部の住宅地域の存する圏域であり、典型的な需要者は四日市市在住の一次取得者である。幹線道路背後や商業施設に近い既成住宅地域における土地取引は需給とも安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は250㎡程度で総額1，300万円∼1，400万円、新築戸建は総額3，000万円前後である。
一般的要因市内の人口は概ね横ばい傾向。住宅地価格は、利便性・品等の高い地域で上昇傾向も、高齢化の進む地域や利便性に劣る地域の下落率は大きい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9538657
北緯 136度6060814

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日永駅(地価相場 62,000円/㎡)南日永駅(地価相場 62,000円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)西日野駅(地価相場 56,050円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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