三重県四日市市ときわ３丁目６６４番３２(伊勢松本駅・中川原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,800円

2017年01月01日に行った三重県四日市市ときわ３丁目６６４番３２(三重県四日市市ときわ３−１３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,800円/㎡としました。

三重県四日市市ときわ３丁目６６４番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県四日市市ときわ３丁目６６４番３２
住居表示ときわ３−１３−１５
価格59,800円/㎡
交通施設、距離伊勢松本、1,100m
地積193㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格59,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。また、本地域内でも各種利便性等の如何により、さらに選別が進んでいる。
地域要因の将来予測良好な居住環境は維持されると予測する。また、長く続いた下落により地価は値ごろ感が生じており、今後も強含み傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄名古屋線沿線などの四日市市中心部に近い住宅地域。需要者の中心は四日市市の通勤者及び居住者であるが、他都市からの転入も見られる。市街中心部に近い住宅地の選好性は相対的に高く、郊外住宅地と比べて需要は根強く安定している。新規宅地分譲の場合の取引規模の中心面積は180㎡程度、新規戸建分譲住宅の場合では総額で3200万円内外が取引の中心である。
一般的要因四日市市の人口はほぼ横ばい傾向にある。居住人口の高齢化率は県全体と比べ低い。市街中心部では各所に分譲マンションの建設販売が見られる。

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格59,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路背後の、良好な住環境を維持する住宅団地であり、周辺における土地取引も活発で需要も堅調。地価は回復傾向を続けている。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。周辺において宅地の新規供給や中古住宅の取引もみられ、地価は持ち直しの傾向をみせている。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市内、特に近鉄湯の山線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。典型的な需要者は市内在住の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。ミニ開発を中心とする新興住宅地域の世帯増加を背景に熟成した既成住宅地域は高齢化が進んでいるが、地縁を有する一次取得者を中心に宅地または中古住宅の取引も活発化してきている。需要の中心となる価格帯としては土地で1，100∼1，200万円程度である。
一般的要因四日市市の人口は概ね横ばい。住宅地価格は、利便性・品等の高い地域で上昇傾向も、高齢化の進む地域や利便性に劣る地域の下落率は依然大きい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9632531
北緯 136度5927798

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊勢松本駅(地価相場 61,400円/㎡)中川原駅(地価相場 66,300円/㎡)西日野駅(地価相場 56,050円/㎡)日永駅(地価相場 62,000円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)南日永駅(地価相場 62,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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