三重県四日市市西浦１丁目１７７番(近鉄四日市駅・川原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


97,800円

2016年01月01日に行った三重県四日市市西浦１丁目１７７番(三重県四日市市西浦１−８−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,800円/㎡としました。

三重県四日市市西浦１丁目１７７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市西浦１丁目１７７番
住居表示西浦１−８−２１
価格97,800円/㎡
交通施設、距離近鉄四日市、380m
地積127㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東6.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格97,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近鉄四日市駅に近い低層の飲食店舗が多い商業地域で、店舗需要が回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層の飲食店舗を中心とする商業地域で、近鉄四日市駅に近いことから店舗需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域で、特に近鉄四日市駅から比較的近距離にあって店舗需要のある商業地域と強い代替性が認められる。需要者の中心は地縁性を持つ個人事業者である。近鉄四日市駅に近い商業地の店舗需要は低層階を中心に増加しており、地価は回復傾向にある。取引が少なく、また取引価格は個別の事情により大きく左右されるケースが多いことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因緩やかな景気回復を反映して繁華性の高い市中心部の商業地需要は回復傾向にあるが、それ以外の商業地需要は個人消費低迷等を受けて弱含みである。

岡原康志氏による調査レポート

不動産鑑定士岡原康志
価格97,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本地域は近鉄四日市駅徒歩圏の立地で土地需要も堅調であり地価も回復基調で推移している。近鉄四日市駅周辺では飲食店の出店動向が堅調である。
地域要因の将来予測近鉄四日市駅に近い低層の店舗等が見られる既存の商業地域であり、今後も現況用途で地域推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は四日市市及び周辺市町の商業地域の存する圏域で、需要者は主に同一需給圏内の個人等の事業者が中心となる。近鉄四日市駅周辺においては土地需要が比較的底堅く推移しており、また当駅周辺では飲食店等の店舗需要も回復基調である。駅徒歩圏の標準地周辺においても土地需要は堅調に推移している。市場の価格帯は画地規模や利用目的によりさまざまであり、中心的な価格帯は見出せない状況である。
一般的要因当市の人口は概ね横這いの推移。市中心部の希少性のある商業地の需要は堅調であり、マンション素地の需要も認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9703198
北緯 136度6183822

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)川原町駅(地価相場 60,950円/㎡)四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)中川原駅(地価相場 66,300円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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