三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４(高角駅・伊勢川島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
34,300円
2016年01月01日に行った三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 34,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊勢川島、850m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 水田に囲まれた市街地近郊の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉田望実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉田望実 |
|---|---|
| 価格 | 34,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、郊外の土地需要の低迷から地価はやや下落傾向が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測されるが、地価水準は中心部等の利便性や快適性の良好な住宅地に人気が集まり、郊外の土地需要の低迷等を反映してやや下落傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市及び周辺市町の住宅地域と判断される圏域と判定した。特に四日市市の市街化調整区域内の宅地と代替競争関係は強い。市街地から離れた住宅地域であり、需要は地元に地縁を有するものが中心と考えられる。市場参加者が地縁関係者等に限られているため取引自体あまりなく、中心部ほどの回復力は及ばず需給ともに弱い。周辺地域の取引状況等から判断すると、敷地規模が約230㎡の土地で800万円∼900万円程度の需要が中心と把握される。 |
| 一般的要因 | 四日市市の人口は横ばい傾向。個人消費は持ち直しつつある。雇用・所得情勢は鈍化している。地価は中心部で上昇傾向にある。 |
廣瀬仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 廣瀬仁 |
|---|---|
| 価格 | 34,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 調整区域であり、周囲で新たな開発動向等はみられない。農地に囲まれた既存の住宅地域であって地縁性も強く、宅地需要はもともと希薄である。 |
| 地域要因の将来予測 | 水田に囲まれた調整区域内の住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状で推移するものと予測する。もともと土地需要も薄く、地価水準は下落基調を予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、四日市市及び隣接市町の農家住宅を主とした住宅地域。需要者の中心は、市内居住者を中心に地縁性を有する個人が見込まれるが限定的である。標準地は市街地近郊に位置するが、公法上調整区域内であり、周辺は農地が広がっており、発展的な動向は予測できない。もともと取引は少なく、需要も薄い。建物の大きさや品等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 県経済は緩やかに持ち直し。四日市市の人口は横ばい。土地価格は中心市街地で高い取引が見られる一方で、住宅地は2極化傾向を示す。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9878479 北緯 136度5610123 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県四日市市高角町字辻之垣内２０２番三重県四日市市桜町字武佐１７２番３１三重県四日市市大矢知町字冨士谷２０１７番２三重県四日市市羽津町１７９４番１三重県四日市市平尾町３２３３番三重県四日市市高角町字道光垣内２５４番２外三重県四日市市三滝台３丁目６番４三重県四日市市あかつき台２丁目２番４０三重県四日市市大字塩浜字午高２９６１番１
参考：近隣駅の地価相場
高角駅(地価相場 48,250円/㎡)伊勢川島駅(地価相場 55,000円/㎡)桜駅(地価相場 50,200円/㎡)伊勢松本駅(地価相場 61,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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