三重県四日市市末広町１０番２外(新正駅・四日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,300円

2016年01月01日に行った三重県四日市市末広町１０番２外(三重県四日市市末広町２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。

三重県四日市市末広町１０番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市末広町１０番２外
住居表示末広町２−９
価格26,300円/㎡
交通施設、距離四日市、900m
地積2,425㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場が建ち並ぶ港に近い臨海工業地域
前面道路の状況東21.0m道路
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川裕規氏による調査レポート

不動産鑑定士市川裕規
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因臨海部に位置する熟成した工業地域であり、土地利用の状態にほとんど変化がない。
市場の特性同一需給圏は、三重県北勢地域を中心とする工業地域。需要者は県内外で事業展開を行う法人企業のほか、地元中小の事業者も見込まれる。工業地取引では買い手市場の状況が続く中、交通利便性や画地条件の面で優れた一部の不動産に需要が集まるのみである。土地取引の価格帯は画地規模によって差異が認められ、需要の中心となる価格帯を判断するのは困難である。
一般的要因企業の設備投資の動きは堅調であるが、工業地取引では買い手市場の状況が続いている。

佐藤通雄氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤通雄
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に大きな変動要因はない。臨海工業地域で、生産活動の減退にともなう設備縮小、津波浸水懸念を考慮した投資の抑制傾向が見られる。
市場の特性同一需給圏は三重県北勢地域の工業地域であり、需要者の中心は四日市市内の法人及び北勢地域の交通利便性等を志向する県内外の法人である。市場を求めた海外移転や工場の統廃合が進み、輸出は伸びず、工場地の国内回帰までには至らず、加えて臨海工業地域は津波懸念もあり、新規投資は限定的で、土地需要は減退している。工場地の需要はさまざまな形態を有するため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気は回復基調にあるが、生産活動は横ばいで、輸出入は減少し、工場の国内回帰も進まず、工業地に対する新規投資は限定的である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9561246
北緯 136度6304875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新正駅(地価相場 66,300円/㎡)四日市駅(地価相場 70,200円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)近鉄四日市駅(地価相場 69,300円/㎡)赤堀駅(地価相場 66,300円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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