地域要因

JR大分駅ビルがH27年4月に開業し、今秋には4階建の大型商業ビルが開業予定で、駅南地区の利便性は格段に向上し、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

平成28年度換地処分予定の駅南土地区画整理区域に隣接する住宅環境良好な住宅地域で、関連街路事業等基盤整備の進捗や駅ビルの開業等、生活関連施設の充実により駅南地区一帯の住環境や利便性が向上している。

価格決定の理由

 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに求められたので、資料が豊富で信頼性が高く、実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大分駅ビルの開業に加え、駅のそばに新たな商業施設がオープンする等利便性が向上している。

地域要因の将来予測

大分駅ビルが開業して以降も、駅周辺では生活利便施設が更に充実しつつある等発展傾向にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も混在する地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。駅周辺では投資目的で収益性を考慮した需要も見られるが、近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性を考慮して試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の中核商業施設あけのアクロスタウンが10年ぶりに売場面積を大幅に増やして大規模リニューアルを行っており、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域で、近年周辺地域の供給過剰により地価は弱含みであったが、下落による価格調整が進み、割高感が解消されて地価の下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は戸建仕様で造成された住宅団地であり、稀に転勤等による戸建の賃貸物件が顕れるほか、アパート等の収益物件は近隣地域内に見当たらず、収益還元法は適用しなかった。また、開発団地であるが、類似する造成事例の収集が困難なため原価法は適用しなかった。従って、明野地区を中心とする比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年度中には、都市計画街路庄の原佐野線が全線供用開始予定で、中心部との接近性が改善される見込みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、背後人口に恵まれ、近年、大手のコーヒーチェーンやレストラン、ドラッグストア等、集客力がある店舗の出店が続き、商業集積度が増しており、今後地価は横這いないし上昇傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

 自己業務目的の取引が主で、近隣地域をはじめとする信頼性のある幹線道路沿いの取引事例を収集し得た。一方、上記のように借地を中心とする店舗立地形式が主で、想定賃料の精度には限界がある。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、適切な積算事例がないため、原価法は適用できなかった。

地域要因

東側の類似地域における都市計画道路事業の進展により、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中心市街地周辺の居住環境の優れた住宅地として熟成している。東側を南北に縦断する都市計画道路の整備も進み更に利便性の向上が期待される。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅取得目的の信頼性・規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は中心地に近いため賃貸アパート等も見られるが、居住目的が主で地価に見合う収益性の高い賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成28年春に、隣接地域の元ゴルフ練習場地にドラッグストア、農産物直売所等が新規出店予定で、生活利便性はさらに向上するとみられる。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地の周辺部に位置する既成住宅地で街路条件及び環境条件は劣るが、大分光吉IC、各幹線並びに周辺利便施設への接近性は良好なことから、地価は世げ止まり傾向にあると予測される。

価格決定の理由

周辺にアパ−トも散見されるが、近隣地域は戸建住宅地域である。共同住宅は自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視しての自己使用目的の取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域の事例より得た比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺開発が進み、主となる駅ビルが新規開館したとともに、周辺商業地でも取引が見られ、活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商業地においては注視すべき価格であるが、近隣地域は商業用賃貸ビル等が集積する地域ではなく、店舗・事務所兼居宅用賃貸が主となる地域であり、高い収益性までは見込めない地域となっている。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給はやや過剰な状態であり地価の下落傾向は継続する。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、利便性の高い住宅地地域であることから需要があり地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

南大分地区の大規模店舗や小学校等が徒歩圏内にあり、利便性に優れる地域であり需要が高い地域のため地価水準としては横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に周辺の小規模開発された分譲住宅地の販売価格等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの商業地域であり、旧態依然としているが、市域中心商業地活況の影響を僅かながら受けている。

地域要因の将来予測

背後地は旧来からの大分市南部の住宅地であり、地域は古い小規模な店舗等が多い県道沿いの地域で、当面は現状のままの環境で、地価もやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

売買事例は商業地事例を中心に収集し適切に修補正がなされており相対的信頼性は高い。賃貸事例も類似地域内からの収集であり店舗兼共同住宅に見合う事例が収集され修補正も適切になされたが、市場参加者は商業地であるため収益性を重視するものの土地価格に見合う賃料水準の形成が十分でなくやや低位で算出された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ビル開業の影響は大きく、特に立地による通行量の差が出てきており、新規出店や閉店、テナントの種類や賃料の変動状況等に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

県庁に近い事務所街と中心商店街との境に位置する店舗通りで、古くからの中層ビル等が建ち並ぶが、大分駅ビル開業に伴い人の流れが変化し、南方では都市計画街路の工事も控えており、今後を注視する必要がある。

価格決定の理由

比準価格は多数の取引事例を収集し、近距離の事例を中心に試算されており、市場性を反映していると思料する。収益価格は近隣地域における業務需要の減退や敷地規模を反映し相対的に低位となった。近隣地域等にはテナントビルも見られるが自己使用目的の取引も少なくないので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はない。居住環境に優れ比較的に需要の優れる地域であるため地価の下げ幅は少ない。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、居住環境も比較的良好なため安定した需要があり、地価は今後も現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。対象不動産の主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。したがって、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はないが、駅ビルのオープンに伴い当該地域も客足の増加が見られる。

地域要因の将来予測

中心商業地域の一郭をなす商店街であり、大分駅ビルの開業に伴い客足も増加しており、事業者からの需要も十分に見込めるエリアであり、中心市街地活性化の期待から地価は反転の兆しを見せており注視を要する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃貸市場が縮小傾向にあることから低位に試算され、建物想定の多様性の観点からも信頼度は低い。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域であり、当該国道沿い及びその背後にはマンションや共同住宅も多く見られることから背後地の購買力もあり、需要は強めで推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であり、収益価格は重視されるべき価格であるが、土地価格に見合う賃料の収受が難しいため、やや低位に求められた。地域の特性の類似性を有する取引事例から得た比準価格は不動産市場を反映した実証的価格であり規範性が高い。なお既成市街地であるため原価法は適用しなかった。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公示地、基準地の地価動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岩田町は住環境の優れた閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はないが、利便性・居住性が着目され、取引も堅調である。

地域要因の将来予測

街区が整然とし、大分川を挟んだ市中心部で、文教施設への接近性も概ね良好な住宅地域として熟成しており、居住環境の良好な住宅地域を形成していることから、地価は横這い傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

 既成市街地のため原価法の適用は断念した。比準価格は、類似地域における信頼性の高い取引事例を多数収集し得たため規範性が高い。一方収益価格は、周辺の幹線沿線及び背後の中規模画地には中層の共同住宅が見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって、主たる需要者が重視する市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

大分駅周辺の開発により中心部においては居住者及び顧客が増加し地価が上昇したが、その周辺に位置する対象地域についても値頃感から地価は横ばい傾向から微増傾向へと移行しつつある。

価格決定の理由

自用が多い旧国道沿いの既成商業地域であるため、収益価格は低位に求められた。取引にあたっては、他の類似物件の取引価格が価格決定の指標となるため、実際の不動産取引に基づく比準価格は妥当性を有する試算価格といえる。なお既成商業地域であるため積算価格は適用できなかった。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成27年4月にJRおおいたシティ（大分駅ビル）が開業した。また、商業施設のアクロスプラザ大分駅南が平成28年9月頃に完成する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。繁華性のやや劣る商業地域で投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内有数の大型住宅団地である明野地区では戸建、マンション開発が順次行われており、周辺路線商業地の店舗の熟成等で地価は横ばいとなっている。

地域要因の将来予測

昭和50年代に開発された大規模分譲住宅地域であり、近年もマンションや小規模開発等が見受けられ需要の高い地域であり、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

大分市東方郊外部の大規模住宅団地で、自用の戸建住宅取引が中心で、戸建としての貸家は諸事情を含んでおり、また快適性を主要な価格指標とする地域的特性から収益還元法は適用できないが、類似地域に存する多数の信頼性のある取引事例から求めた比準価格に規範性を認め、また同じ明野地区を中心とする周辺標準地との比較、検討、バランス等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区の整然性等が劣る古くからの街路条件を残す地域ではあるが、駅南地区に近い立地であり近時ミニ開発等が増加している。

地域要因の将来予測

中心部近郊の既成住宅地域として今後とも現状で推移すると予測する。利便性が増す大分駅周辺部への接近性が良く値ごろ感もあることから地価には底打ち感があり、今後上昇傾向に入ると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等にはアパートも見られるが収益目的よりも自己使用を目的とした取引が主であり、アパート等は遊休地の有効活用等を目的としたものが多い。比準価格は多数の取引事例を収集し、相関性の高い事例を中心に試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、周辺に存する他の標準地との価格バランス等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビルや県立美術館の開業等の影響を直接受ける地域であり、地域の集客力は向上している。地価も、明らかな上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地のため、原価法の適用を断念した。収益還元法は、店舗兼事務所ビルを想定して適用した。しかし、賃料水準は、元本たる土地建物の価額のみならず、主として需要の如何によって定まる傾向にあることや、将来の転売益への期待から、元本と果実の相関関係が希薄となる傾向にある。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年公示価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと交通接近条件や利便性の高さが見直されて需要が高まり、地価は緩やかな上昇が続いた

地域要因の将来予測

熟成した低層戸建住宅地域で今後も良好な居住環境を維持すると予測する。景気の持ち直しによる需要の回復と、南方で事業が進捗中の都市計画道路による利便性向上への期待から地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的中心に信頼性が高い5事例を採用して試算した。試算の過程は適切で実証的な価格である。賃貸市場は供給過剰で地価に対して賃料水準が低く、容積率も低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性から、説得力の高い比準価格を中心に収益価格を参酌して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ビル開業及び駅南地域とのアクセス性向上の効果で、土地取得意欲の高まりが見られ、駅に近い商業地域の地価は横ばいからやや強含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大分市中心部の幹線道路沿いの商業地の事例を多数採用して試算した比準価格は実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は中心商業地としてはやや空物件も見られる周辺の賃貸不動産の需給動向及び賃料水準等を反映しやや低位に求められた。実証性規範性の高い比準価格を重視して、周辺地域の収益性を反映した収益価格と比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため原価法は適用しなかった。

地域要因

新規投資が回復までには至らないが、割安感による立地条件の優位性が見直されつつあり、市場は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

 市中心部に近い主要幹線道路である国道197号沿線に位置し、中小規模の店舗等で構成される商業地域で、地価下落が続いた結果、割安感が出ていることから、地価は微減傾向から横這いに転じると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域及びその周辺地域では自用の店舗が中心であり、自用目的の取引が主であるが、類似地域において複数の信頼性のある取引事例を収集し得た。収益価格は賃貸市場が縮小傾向にあり、賃料水準が低下しているため、やや低位に試算された。よって本件では市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市の中心部に近く利便性が良いことから値頃感があり、需要が高まりつつある。

地域要因の将来予測

市の中心部の近くに戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。長年続いた地価下落により値頃感が生じており、需要は高まりつつある。

価格決定の理由

共同住宅が多い地域であるが、地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。また自用目的の戸建住宅地としての取引も多く、取引価格を主たる指標として価格形成されており、収益性が価格形成に与える影響は小さいことから収益価格の相対的信頼性は低い。したがって比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大分市中心部から離れた既成住宅地域であるため、特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。また、戸建住宅が中心な地域であり、アパート等の収益物件は皆無であるため収益還元法も適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し、代替性や地域の類似性等の検討を行い試算されており、市場性を反映した価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境整備事業が進み、道路整備が進行し、居住環境が好転している。

地域要因の将来予測

幅員が狭く小規模画地が無秩序に配置した住宅地域であったが、大分市の住環境整備事業により街路の整備が進み居住環境が好転しつつあり、今後は地価も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 既成市街地につき原価法の適用は断念した。比準価格は、類似地域において多数の取引事例を収集し得たことから規範性が高い。収益価格は、小規模共同住宅が散見される程度で、土地価格に見合った収益性は見込めないため規範性が劣る。よって、戸建住宅用地が取引の中心であり、主たる需要者は自用目的の個人であることから比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意することによって鑑定評価額を決定した。

地域要因

近時、県道では沿道型店舗の新規オープンが見られるが、古くからのビルが多く、空室も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用し近距離の事例を中心に試算されており、信頼度は高い。収益価格は画地形状を反映し低位となった。近隣地域等には収益物件も見られるが自社所有地も多く、自己所有目的の取引が少なくないことから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接の大分港西大分地区では、ターミナル改良事業が進捗中で岸壁の改良や泊地等が整備されるが、工業地需要は低調で地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己業務目的の取引が主な工業地域であるため、収益還元法は採用しなかった。また臨海部の埋立地であるため再調達原価の把握が困難であり、原価法は採用しなかった。よって大分県内に所在する大規模工場地や臨海部の工場地の事例に基づき、工業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、不動産市場の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等今一つ芳しくなく、代替競争の関係にある不動産に比し、その競争力は徐々に弱まりつつある。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る旧来からの住宅地であり、地価は市内中心部の住宅地の影響を受け、微減傾向で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外部の既成住宅地域であり、地域要因に変動はないが、住宅地としての需要はやや持ち直しの傾向が見られる状況で地価も回復傾向を示している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が多く建ち並ぶ大規模分譲住宅地域に隣接した既成住宅地域であり、地域要因に大幅な変動はないが、宅地需要はやや持ち直しており、今後地価は回復傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層のアパート等も混在して建ち並ぶ住宅地域であり、不動産の収益性がある程度重視される地域であるが、不動産取引市場における実態は、収益性よりも寧ろ取引相場を重視した価格形成が行われていることから、不動産の市場性を反映し、信頼性の高い取引事例比較法による比準価格を重視し、アパート等が混在して所在する地域性を考慮のうえ、収益還元法を適用した収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

日豊本線高架化に伴い国道210号の大道陸橋が平成22年度に撤去され、大分駅近辺の開発適地減少に伴い近隣南方でも分譲マンションが販売中。

地域要因の将来予測

国道210号の大道陸橋が平成22年度に撤去され大分駅南地区とのアクセスが向上するとともに、平成24年末には近傍に大型スーパーもオープン、隘路が連続する住宅密集地ながら地価は上昇基調に転じつつある。

価格決定の理由

共同住宅も多く見られる既成市街地で、収益物件に対する需要も認められるが自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が得られている。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上、住宅地域につき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の優る環境良好な住宅地域における需要は底堅く、開発業者による小規模な建売分譲地等の売行も堅調である。

地域要因の将来予測

住環境・利便性等が比較的良好な区画整然とした一般住宅地域であるため需要は底堅く、地価に値頃感が出てきたことから未利用地の有効活用が進むことが期待され、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似性の高い事例を重視して求めた比準価格は、取引市場を反映した実証的・客観的価格である。一方収益価格については、住宅地域においては収益性よりも居住の快適性が重視されることからやや低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西方の寿町に平成27年4月に大分県立美術館がオープンした。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当該地域はオフィスビルやホテル等が立地する商業地域であるが、オフィスビルの空室率は依然高く、賃料水準の低迷により収益価格はやや低位に試算された。よって、本件においては不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて周辺標・基準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、原価法は既成市街地につき、適用できなかった。

地域要因

周辺における郊外型大規模複合商業施設の影響から沿道型サービス施設は苦戦を強いられており、需要は少ない。

地域要因の将来予測

県道沿いの路線商業地域であるが、明野アクロスタウン及びパークプレイス等大型複合商業施設との競合により需要は弱含みのため、地価は下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性の高い取引事例を収集しえた。自用の事務所、店舗が中心であり、需要が弱まっていることから空室率が上がっており賃料水準は下落傾向にあるため収益価格は安価の試算となった。また収益価格については想定によるもので規範性にやや欠ける。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に大分県立美術館が開業したが大きな影響がない中、JR大分駅ビル開業が好調で、その余波を若干ながら受けている。

地域要因の将来予測

市内中心部の商業地で、JR大分駅ビルの開業によって中心商業地が活況をやや呈している状況下、その煽りを受け、地価は横這い或いは微増になり、周辺環境は現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

売買事例は商業地事例を中心に収集し適切に修補正がなされており相対的信頼性は高い。賃貸事例も類似地域内からの収集であり店舗兼共同住宅に見合う事例が収集され修補正も適切になされたが、市場参加者は商業地であるため収益性を重視するものの土地価格に見合う賃料水準の形成が十分でなくやや低位で算出された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

スーパーマーケット等の生活関連施設が充実していることに加え、大分駅ビルの開業以降、利便性が向上している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。周辺に文教施設が存する環境より需要者の選好性は高く、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。アパートも見られる地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心であり、代替性の高い取引事例を採用して試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。