大分県大分市大字上野字櫨山８３８番１９(古国府駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,200円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字上野字櫨山８３８番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,200円/㎡としました。

大分県大分市大字上野字櫨山８３８番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字上野字櫨山８３８番１９
住居表示 
価格54,200円/㎡
交通施設、距離古国府、1,200m
地積147㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

龍原有氏による調査レポート

不動産鑑定士龍原有
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大分市美術館に隣接する丘陵地の閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測概ね熟成した住宅地域であり、特に開発の動き等もなく、現状程度で推移すると予測する。周辺の住宅団地等と競合するが、相対的に割高感はなく、地価は横這い程度で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市近郊の住宅地域の範囲。需要者は、市内のファミリー層が中心であり、圏域外からの転入も見られる。近隣地域が存する丘陵地は、ミニ開発の住宅地と既存の住宅地が混在する地域であり、大分駅ビルの開業で賑わう市中心部へのアクセスが比較的良好な割りには価格水準は中位である。総額を抑えた小規模画地への需要が中心であり、土地は700万円∼900万円程度、新築戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口は微増傾向で推移しており、県庁所在地として一極集中化傾向にある。新設住宅着工戸数は消費税率引き上げ後の低迷期を脱し、持ち直している。

木口優子氏による調査レポート

不動産鑑定士木口優子
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因丘陵地の住宅地域であり店舗等利便施設までは距離を有するが、住環境は良好であり、駅周辺の活性化の影響も有り、需要は回復してきた。
地域要因の将来予測中心部の南方丘陵地に所在する住宅地域で、大分市美術館に隣接する等住環境は良好であり、大分駅周辺の開発による利便性の向上及び値頃感から、当面の間、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市中心部の南方に所在する丘陵地及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は大分市内に居住・通勤するファミリー層である。住宅地域として概ね成熟しており大きな変化はないが、残存している未利用地についても徐々に建物の建て込みが見受けられる等、需要の回復が認められる。取引の中心となる価格帯は概ね土地で700万円∼1，200万円程度である。
一般的要因大分市中心部では昨春、大分駅ビル、県立美術館が相次いでオープンし、中心部における人通りが増え、賑わいをみせている。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度225962
北緯 131度6137467

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市末広町２丁目６４番ほか１筆大分県大分市大字三川字土居畑４７６番ほか５筆の一部大分県大分市錦町２丁目３３６１番大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市上野丘１丁目１００７番３ほか１筆大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番５大分県大分市大字大分字上井東４３０５番４大分県大分市上野丘西３０５番８大分県大分市大字永興字東屋敷３４６番１大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１

参考：近隣駅の地価相場

古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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