大分県大分市大字奥田字七反田７８５番１０(南大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
60,300円
2016年01月01日に行った大分県大分市大字奥田字七反田７８５番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市大字奥田字七反田７８５番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 60,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南大分、550m |
| 地積 | 661㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北21.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
船瀬昇士氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船瀬昇士 |
|---|---|
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 古くからの商業地域であり、旧態依然としているが、市域中心商業地活況の影響を僅かながら受けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 背後地は旧来からの大分市南部の住宅地であり、地域は古い小規模な店舗等が多い県道沿いの地域で、当面は現状のままの環境で、地価もやや下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内南方で大道トンネル南部の商業、商住混在地域である。需要者の中心は地縁者で店舗展開する個人や中小法人に、共同住宅の建設を目的とする個人資産家層や不動産業者等である。当該地域は、背後地は古くからの住宅地で熟成しているが商業地域は集客力の高い店舗等もなく、土地需要は低迷が続いている。なお、需要の中心となる価格帯は土地取引が少なく画地規模も様々であるところから見い出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口は微増傾向で推移し、建築着工件数特に分譲が好調である上に、JR大分駅ビル開業の影響等で、中心商業地は近年になく賑わっている。 |
折原修己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 折原修己 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺における郊外型大規模複合商業施設の影響から古い商業店舗等が密集する地域は苦戦を強いられており、需要は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いに古い雑居ビル等が建ち並ぶ地域であるが、隣接する賀来地域において新規出店が目立つ中、大きな変動がない地域であり、地価の下落傾向は継続すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市内中心部周辺の幅員の広い近隣商業色の強い路線商業地域であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心であり、近年の取引は少ないものの自用の建物を目的とする法人を中心に推移している。中心価格帯は画地規模・形状等による需要動向の差から5，000万円∼1億円程度と幅がある。 |
| 一般的要因 | 大分駅ビルが新規開店し、パークプレイス及びわさだタウンも顧客流出を防ぐための競争が激化しており、他の地域も影響を受けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2102376 北緯 131度5911548 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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