大分県大分市明野高尾２丁目４４６６番５０(滝尾駅・牧駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
57,700円
2016年01月01日に行った大分県大分市明野高尾２丁目４４６６番５０(大分県大分市明野高尾２−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市明野高尾２丁目４４６６番５０ |
| 住居表示 | 明野高尾２−１０−８ |
| 価格 | 57,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高城、4,300m |
| 地積 | 289㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石田恵子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石田恵子 |
|---|---|
| 価格 | 57,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域の中核商業施設あけのアクロスタウンが10年ぶりに売場面積を大幅に増やして大規模リニューアルを行っており、利便性の向上が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした環境良好な住宅地域で、近年周辺地域の供給過剰により地価は弱含みであったが、下落による価格調整が進み、割高感が解消されて地価の下落幅は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は明野地区を中心とする大規模の開発住宅団地群からなる住宅地域。需要者は市内居住の中堅所得者層。昭和40年代に臨海部企業の社宅用地等として開発され、新規供給は旧社宅跡地のマンション供給・戸建分譲が中心である。利便性、居住環境が良好で人気が高く需要は底堅い。長年の価格下落により割高感が解消され地価の下落率は縮小傾向にある。中心価格帯は土地で1100万円∼1800万円、新築戸建で2800万円∼3500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 基盤整備された大分駅周辺住宅地は上昇し近郊は下げ止まり地点が増加しているが、居住条件の劣る地域は依然下落傾向にあり、二極化が進んでいる。 |
利根健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 利根健司 |
|---|---|
| 価格 | 57,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大きな地域要因の変動はない。明野地区内においては競争力はやや劣るものの地区外も含めれば競争力は高い方であり変動率も縮小傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした閑静な住宅地域であり、居住環境も良好であり安定した需要が見込まれるため、需要と供給のバランスが取れてきており、地価の減少は縮小していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は「明野」地区を中心とする大分市東部の住宅団地と判断した。需要者の中心は、市内に居住する中堅所得階層である。街路も整然としており居住環境が良好なため比較的需要は高く圏域外からの転入もみられるため、地価は底堅い。取引においては、土地総額1，500万円∼2，000万円、新築戸建総額2，500万円∼3，500万円が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口、世帯数とも増加傾向にあり大分駅周辺の開発に伴う経済効果や雇用の回復基調に伴い不動産市場回復の下地は整ってきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2144229 北緯 131度6500722 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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