大分県大分市府内町１丁目１１０番１(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


198,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市府内町１丁目１１０番１(大分県大分市府内町１−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を198,000円/㎡としました。

大分県大分市府内町１丁目１１０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市府内町１丁目１１０番１
住居表示府内町１−４−１１
価格198,000円/㎡
交通施設、距離大分、500m
地積218㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種店舗、事務所等の中高層ビルが多い商業地域
前面道路の状況北12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格198,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はないが、駅ビルのオープンに伴い当該地域も客足の増加が見られる。
地域要因の将来予測中心商業地域の一郭をなす商店街であり、大分駅ビルの開業に伴い客足も増加しており、事業者からの需要も十分に見込めるエリアであり、中心市街地活性化の期待から地価は反転の兆しを見せており注視を要する。
市場の特性同一需給圏は、大分市中心部の商業地域一帯と把握した。需要者は、地元法人を主に全国的に店舗網を有する大手、中堅の法人や投資家も想定される。駅ビルの開業に伴う中心市街地の活性化から収益性も期待できるため地域内においては高値での取引も見られる。市場の中心となる価格帯は物件により様々で、見出すことは困難である。
一般的要因駅ビルの開業に伴う市街地中心部の活性化により中心部の商業地域の収益性は高まっているが、郊外の路線商業地への影響は限定的である。

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格197,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅ビル開業の影響は大きく、特に立地による通行量の差が出てきており、新規出店や閉店、テナントの種類や賃料の変動状況等に注視する必要がある。
地域要因の将来予測大分駅の駅ビル開業後、顧客は駅ビルに集中しており、当該地域の通行量が減少している。ブランド力を有するエリアのため需要は底堅いが、賃貸市場の需給ギャップ等の地価へ与える影響が今後、注視される。
市場の特性同一需給圏は大分市中心市街地に存する商業地域。需要者の中心は県内商工業者、賃料目的の県内投資家等である。2015年4月の大分駅ビルの開業は人の流れを変え、通行量も立地によって増減している。老舗店舗が撤退する一方で駅ビル開業を商機と捉える新規参入も見られる。取引は立地、事情等によってまちまちであり需要の中心価格帯は見出しがたいのが現状である。
一般的要因大分駅ビルの開業により中心部と郊外の既存大型店との商圏間競争が活発化し、顧客獲得方法、商品構成等にさらに違いが見られるようになった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2361413
北緯 131度6097025

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字木田字道尻２５１番ほか１筆大分県大分市中央町１丁目７７番大分県大分市大字細字河原田１００３番１ほか１筆大分県大分市大字羽屋字町口８２５番３大分県大分市大字東上野字百合野２３８２番大分県大分市大手町１丁目１３０３番１大分県大分市王子北町４０番１大分県北海部郡佐賀関町大字関字山田１３９６番大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番７０大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２０６番１大分県大分市大字志村字谷ケ迫２１５番１９大分県北海部郡佐賀関町大字関字園４５８番３大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２５７番大分県大分市大字木上字世利門３１２番３大分県大分市大字東上野字土岐屋２１７０番大分県大分市中央町１丁目７０番

参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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