大分県大分市金池南２丁目２９１６番６(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


136,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市金池南２丁目２９１６番６(大分県大分市金池南２−１１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を136,000円/㎡としました。

大分県大分市金池南２丁目２９１６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市金池南２丁目２９１６番６
住居表示金池南２−１１−２
価格136,000円/㎡
交通施設、距離大分、780m
地積222㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に中高層住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木内純子氏による調査レポート

不動産鑑定士木内純子
価格136,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR大分駅ビルがH27年4月に開業し、今秋には4階建の大型商業ビルが開業予定で、駅南地区の利便性は格段に向上し、需要は強含みである。
地域要因の将来予測平成28年度換地処分予定の駅南土地区画整理区域に隣接する住宅環境良好な住宅地域で、関連街路事業等基盤整備の進捗や駅ビルの開業等、生活関連施設の充実により駅南地区一帯の住環境や利便性が向上している。
市場の特性 同一需給圏は、大分駅を中心とする中心市街地近郊の住宅地域。居住環境・生活利便性に優れ、地価水準は市内でも高位に位置するため、需要者は所得水準の比較的高い層が中心となる。圏域内の不動産需要は大分駅周辺総合整備事業の進捗による住環境・利便性の向上により需要がやや過熱気味である。土地は2，500∼3，500万円程度、新築の戸建物件は5千万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因JR大分駅ビルの開業により、駅南地区を中心に需要は増加しており、住宅着工件数も昨年の落ち込みから反転、持ち直しを見せている。

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格136,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内屈指の人気エリアであり需要は強含みである。周辺の開発事業の影響により住環境及び利便性は向上している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、今後も現状で推移すると予測する。周辺の開発事業と相俟って、人気が高まっていることから地価は上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市中心市街地乃至近郊部に所在する住宅地域。地価水準が高いため需要者の中心は市内に居住する所得水準が高い層であり、良好な居住環境や利便性の高さを反映して圏外からの転入者も多い。また標準地周辺の土地区画整理事業や大分駅周辺の街路事業がほぼ完成したほか、大分駅ビルの開業等により地価は上昇基調にある。土地は220㎡程度で総額3，000万円程度、新築の戸建物件は5，000万円程度である。
一般的要因JR大分駅の複合商業ビルや県立美術館の開業、駅周辺の大型開発事業の影響により中心市街地の地価は全般的に上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度22839220000001
北緯 131度6106331

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市中央町１丁目７７番大分県大分市府内町３丁目８０番大分県大分市末広町２丁目６４番ほか１筆大分県大分市錦町２丁目３３６１番大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市上野丘１丁目１００７番３ほか１筆大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番５大分県大分市東春日町７７番大分県大分市大手町１丁目１３０３番１大分県大分市大字永興字若山２０７２番１９大分県大分市上野丘西３０５番８大分県大分市大字永興字東屋敷３４６番１大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１大分県大分市大字関字上浦町２２５７番

参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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