大分県大分市浜の市１丁目５７番(古国府駅・南大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


69,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市浜の市１丁目５７番(大分県大分市浜の市１−３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

大分県大分市浜の市１丁目５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市浜の市１丁目５７番
住居表示浜の市１−３−７
価格69,000円/㎡
交通施設、距離西大分、130m
地積144㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗の中、住宅等が増えている商業地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗田光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士栗田光雄
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗数の減少、顧客の流出等により地域規模が縮小しており、新規需要が乏しく、市場は低調で推移している。
市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の外縁に位置する商業地域の圏域。需要者の中心は、地元企業及び県内企業のほか個人事業者も考えられる。市街地の西端に位置する国道背後の小規模店舗等のみられる旧来からの商業地域で、周辺の商業地域との競合関係や後継者不足により立地性に劣る近隣地域は店舗数が少なくなり、商況は低調な状況が続いており、新規需要は減退している。市場の中心価格帯は土地の規模等により異なるが、概ね1，000万円程度と推測する。
一般的要因雇用・所得環境の改善により個人消費は底堅く、景気は緩やかに持ち直しているが、店舗、オフィス用地への投資意欲には慎重さがみられる。

石田恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士石田恵子
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因接面道路の対面側では焼肉店が取り壊されて駐車場になる等商況の減退が進んでいる。
地域要因の将来予測駅前に位置する近隣商業型の商住混在地域であるが、住宅系建物が増えており、商況の減退傾向は今後も続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市近郊の幹線道路背後に位置する商住混在型の商業地域である。主な需要者は地元の中小法人・個人事業主及び一般住宅のエンドユーザー等である。近年、駐車場を備えた幹線道路沿いの大型店に客足は流出し、従来からの近隣型の小規模店舗は減少の一途であり、空店舗が増えて住宅への建替えが進んでいる。取引の中心価格帯は150㎡∼200㎡で土地総額1000万円∼1400万円程度である。
一般的要因大分駅周辺整備事業・大分駅ビル開業の影響により中心部商業地は横ばい・上昇に転じたが、周辺部商業地の地価は下落が続き二極化が生じている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2174207
北緯 131度6007621

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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