大分県大分市大字奥田字園田５３８番１(南大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,200円

2017年01月01日に行った大分県大分市大字奥田字園田５３８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,200円/㎡としました。

大分県大分市大字奥田字園田５３８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字奥田字園田５３８番１
住居表示 
価格52,200円/㎡
交通施設、距離南大分、1,300m
地積251㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

折原修己氏による調査レポート

不動産鑑定士折原修己
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給はやや過剰な状態であり地価の下落傾向は継続する。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として成熟しており、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部周辺の一般住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤を目的とする30∼50代の1次取得者である。需要に対して供給が多く近年は地価の緩やかな下落傾向が継続している。土地は概ね一千万円前後で取引されているが、画地規模・形状等による需要動向の差が激しい。
一般的要因大分市の住宅地需要は消費税増税前の駆け込み需要が終わり、市内の住宅地需要は安定しており、地価は概ね横這い傾向である。

龍原有氏による調査レポート

不動産鑑定士龍原有
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年4月に公共下水道が供用開始され、生活環境がやや改善されたが、それ以降では特に変動はない。
地域要因の将来予測概ね熟成した住宅地域であるため現状程度で推移すると予測する。近隣地域が存する南大分地区の地価は、全体的に横ばい傾向にあり、近隣地域の地価も同様に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市南部の住宅地域一帯。需要者は、市内に勤務するファミリー層が中心であり、圏域外からの転入も見られる。大分市中心部に比較的近く、需要が見込めるため小規模な宅地開発が断続的に行われてきた地域であり、新旧の分譲住宅地と既成住宅地が混在し、残り少ない農地を開発分譲するケースが見受けられる。土地は、900万円∼1，400万円程度、新築の戸建物件は小規模画地で2，500万円以内のものが多い。
一般的要因大分市の人口は、微増傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、消費税率引き上げ後の低迷期を脱しており、増税前の水準まで持ち直している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2102376
北緯 131度5911548

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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