大分県大分市明野東３丁目２４３３番１０(牧駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


61,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市明野東３丁目２４３３番１０(大分県大分市明野東３−９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,000円/㎡としました。

大分県大分市明野東３丁目２４３３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市明野東３丁目２４３３番１０
住居表示明野東３−９−１６
価格61,000円/㎡
交通施設、距離高城、3,600m
地積251㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅重光氏による調査レポート

不動産鑑定士菅重光
価格61,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内有数の大型住宅団地である明野地区では戸建、マンション開発が順次行われており、周辺路線商業地の店舗の熟成等で地価は横ばいとなっている。
地域要因の将来予測昭和50年代に開発された大規模分譲住宅地域であり、近年もマンションや小規模開発等が見受けられ需要の高い地域であり、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は明野地区等の大分市中心部の東方で、当該地域は戸建住宅が連たんする大規模開発された郊外型住宅地域。需要者の中心は大分市に居住するやや所得階層の高い個人等である。周辺の空閑地でのミニ、小規模開発による住宅分譲がみられるが、中古取引が主である。近年は画地規模が小さくなる傾向にあるが、当該標準地規模で土地価格は1500万円程度、総額は4000万円程度になる。
一般的要因県内の景気は持ち直しの動きに一服感がみられ、下振れ要因に注視を要するが、先行きは横ばい圏内で推移するものと思われる。

田淵文晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田淵文晴
価格61,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には生活関連施設が充実し、良好な住宅環境が形成されおり、一定の選好性が維持され土地需要も堅調であり、地下は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測閑静で生活利便性に優れた戸建住宅地域として、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。また、一定の選好性が維持されていることから、土地需要は堅調であり、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市中部の明野団地と周辺の住宅地域一帯、及び郊外の住宅団地である。需要者の中心は市内居住者だが、市外からの転入もみられる。当該地域の中でも明野団地は従来より生活関連施設が充実し、利便性・住環境に優れ人気が高く、今後も底堅い需要が見込まれる。土地は1200∼1700万円程度、新築の戸建物件は3500万円前後が取引の中心であるが、明野団地では更地が少ないため中古物件が取引の中心となっている。
一般的要因人口は微増傾向が続き、高齢化率も県全体を大きく下回っている。新設住宅着工数も駆込需要の反動により減少した前年を上回る水準に回復している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2172645
北緯 131度6574939

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牧駅(地価相場 72,650円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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