大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外(南大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,900円

2017年01月01日に行った大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。

大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外
住居表示 
価格57,900円/㎡
交通施設、距離南大分、600m
地積324㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

折原修己氏による調査レポート

不動産鑑定士折原修己
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、利便性の高い住宅地地域であることから需要があり地価は概ね横這い傾向である。
地域要因の将来予測南大分地区の大規模店舗や小学校等が徒歩圏内にあり、利便性に優れる地域であり需要が高い地域のため地価水準としては横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部周辺の一般住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤を目的とする30∼50代の1次取得者である。需要に対して供給が多く近年は地価の緩やかな下落傾向が継続している。土地は概ね一千万円前後で取引されているが、画地規模・形状等による需要動向の差が激しい。
一般的要因大分市の住宅地需要は消費税増税前の駆け込み需要が終わり、市内の住宅地需要は安定しており、地価は概ね横這い傾向である。

佐藤裕子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤裕子
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部に比較的近い利便性の良好な住宅地域であり、不動産業者によるミニ開発や転売案件などが散見され、不動産需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測市内中心部や文教・商業施設への接近性が良好なため不動産需要は底堅い地域で、地価は横這い傾向で推移しており、今後も利便性の良好な低層住宅地域として熟成していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は南大分地区一帯の住宅地域である。需要者の中心は市内在住のサラリーマン層で、外部からの転入も見られる。大規模なマンション開発は見られないが、低層住宅地としての熟成度は高く、不動産業者による新規の小規模分譲開発や転売案件が散見され不動産需給は比較的安定している。需要の中心価格帯は土地で1，000∼2，000万円程度と幅があり、新築の戸建物件は総額を抑えた小規模な物件が多く3，000万円前後の取引が多い。
一般的要因大分市の人口は微増傾向にあり、低金利を背景に個人消費、住宅投資は堅調に推移しており、市内住宅地の地価は総じて底入れ感が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2102376
北緯 131度5911548

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県大分市大字志村字村山２４１７番１大分県大分市大字鶴崎字羽佐間２７９６番ほか１筆の一部大分県大分市大字大分字上井東４３０３番１大分県大分市大字原字向原５４４番３ほか４筆の一部大分県大分市大字坂ノ市字奥１４１９番２大分県大分市大字賀来字中河原１２００番３９大分県大分市大字田尻字上橘４５１番３大分県大分市大字勢家字ヤスリ６番２２大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番５大分県大分市大字奥田字下畑３２１番２大分県大分市大字羽屋字大坪５８番７大分県大分市大字古国府字カモ田１７２番４大分県大分市大字豊饒字中島２９８番１大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７外大分県大分市大字永興字三ケ田１８７番５外大分県大分市大字荏隈字野町４１７番３８大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３大分県大分市大字三芳字八多田５４６番８大分県大分市大字奥田字相家田６５５番２外大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４大分県大分市大字羽屋字舞給７９番１２大分県大分市大字永興字東屋敷３４６番１大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外大分県大分市大字畑中字村ノ内１１４３番１大分県大分市大字古国府字五反田６０５番２大分県大分市大字羽屋字太田２１５番１

参考：近隣駅の地価相場

南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード