大分県大分市大字古国府字石明４５９番１９(古国府駅・滝尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,100円

2017年01月01日に行った大分県大分市大字古国府字石明４５９番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,100円/㎡としました。

大分県大分市大字古国府字石明４５９番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字古国府字石明４５９番１９
住居表示 
価格59,100円/㎡
交通施設、距離古国府、1,300m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格59,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと地価下落による割安感から既存の住宅地域でも取引が見られるなど、徐々に需要が高まりつつある。
地域要因の将来予測近隣地域北側の羽屋バイパス沿線は大型物販店やクリニック等が見られる路線商業地域で、利便性を中心に地域要因に大きな変化はなく、古国府地区に対する需要も堅調なため地価は横這いから微増で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR久大本線の古国府駅及び南大分駅を最寄駅とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は自用の住宅取得目的の市内に勤務するサラリーマン層である。地価下落が続き、景気が持ち直してきたため割高感が解消され、市場滞留時間は短期化しつつある。ミニ開発分譲地だけでなく既存の住宅地の取引も見られ始め、需要の高まりから地価は下げ止まった。需要の中心は50坪程度の土地のみで総額1，000万円程度となっている。
一般的要因人口は微増傾向で、雇用と所得水準の改善が続き市経済は緩やかに持ち直している。低金利でもあり、土地取引件数と新設住宅着工数は増加している。

菅重光氏による調査レポート

不動産鑑定士菅重光
価格59,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長期の地価下落による地価の割安感のなかで、取引価格はかなり上方にシフトしており、今後高位な不動産業者の再販価格も出てくると思われる。
地域要因の将来予測羽屋バイパスの商業施設等の増加で、利便性が向上した地域であり、近年の継続した地価の下落により割安感が生じており、地価の下落傾向に歯止めがかかり、上昇の気運が感じられる。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部の南方通称南大分、古国府地区等で、商業施設が集積する幹線道路の背後に立地する利便性の優れた郊外型住宅地域。需要者の中心は大分市に居住する平均的な一般所得階層である。中古取引が主で、昨年は不動産取引業者の仕入れ売買が多く見られた。また介在する農地、空閑地でのミニ開発による住宅分譲もある。近年は画地規模が小さくなり、土地価格は1000万円程度、総額は2500万円∼3000万円程度が主である。
一般的要因緩やかに持ち直している県経済の中、個人消費、住宅投資は底堅く推移しており、先行きについても現在の動きが持続すると見られている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2159461
北緯 131度6060338

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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