大分県大分市大字津守字外地８１４番７外(滝尾駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,200円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字津守字外地８１４番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

大分県大分市大字津守字外地８１４番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
住居表示 
価格38,200円/㎡
交通施設、距離滝尾、500m
地積359㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い近郊の既成住宅地域
前面道路の状況北4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格38,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。相対的にみて地価に割安感が出ているため下げ幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測地価に割安感が出てきたため、下落幅が縮小してきている。その他、地域要因に影響を及ぼすような開発等は見られず、地価は今後も横這い基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は下郡・羽田・片島・津守・曲地区一帯の在来住宅地域と判断した。典型的な需要者は大分市内に通勤するファミリー層であると考えられ市街地への通勤や商業施設との距離等も比較的優れているが、街路条件で劣るため土地取引は低位で推移している。取引においては、土地総額1，000万円∼1，500万円、新築戸建総額2，000万円∼3，000万円が需要の中心となっている。
一般的要因人口、世帯数とも増加傾向にあり大分駅周辺の開発に伴う経済効果や雇用の回復基調に伴い不動産市場回復の下地は整ってきている。

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路の入り組んだ既存住宅地域であり、需要は弱く地価も弱含み。
地域要因の将来予測街路条件の劣る既存住宅地域であり今後も現状を維持すると予測する。地価は周辺の小規模分譲地との相対的な割安感から下落幅が縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR滝尾駅を最寄り駅とする既存住宅地域。需要者の中心は、当該地域に地縁を有する第一次取得者で圏外からの流入は少ない。街路が入り組んだ地域のため区画整然とした新興の分譲住宅地域と比較して需要は弱いが、近年地価の相対的な割安感から下落幅はやや縮小傾向にある。市場における中心価格帯は土地300㎡程度で1，000万円∼1，500万円、新築戸建物件は2，500万円程度である。
一般的要因地方経済は、緩やかな景気持ち直しの動きが広がりつつあるなか、住宅投資は持ち直し、個人消費は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2102056
北緯 131度615833

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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