大分県大分市金池南１丁目２８４番(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


147,000円

2017年01月01日に行った大分県大分市金池南１丁目２８４番(大分県大分市金池南１−１４−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

大分県大分市金池南１丁目２８４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市金池南１丁目２８４番
住居表示金池南１−１４−３２
価格147,000円/㎡
交通施設、距離大分、600m
地積237㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

龍原有氏による調査レポート

不動産鑑定士龍原有
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大分駅ビルの開業に加え、駅のそばに新たな商業施設がオープンする等利便性が向上している。
地域要因の将来予測大分駅ビルが開業して以降も、駅周辺では生活利便施設が更に充実しつつある等発展傾向にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市中心部周辺の住宅地域の範囲。市内では価格水準が高いため、高所得者層が需要者の中心である。大分駅南地区は、大分駅周辺総合整備事業により街並みが一新しており、戸建住宅用地への需要は旺盛である反面、供給が少ない。また、マンション需要も堅調であり、画地規模の大きなマンション用地への引き合いも多い。土地は規模にもよるが、戸建住宅用地で3，000万円台が需要の中心である。
一般的要因大分市の人口は、微増傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、消費税率引き上げ後の低迷期を脱しており、増税前の水準まで持ち直している。

日下部洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部洋一
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大分駅周辺総合整備事業が概ね完了、駅南側（上野の森口）に複合商業施設が28年10月にオープン、利便性が更に向上している。
地域要因の将来予測大分駅ビル「JRおおいたシティ」が平成27年4月に開業、区画整理事業により街並みが一新された駅南地区は利便性も向上し、マンション用地とともに供給の限られた戸建用地の需要は強く地価上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は繁華街や官公街との接近性に優れた中心部住宅地の中でも品等の高い地区として認識されているエリアで需要者は所得水準の高い階層に限定される。近隣一帯は区画整理事業により街並みが一新され、大分駅ビルまで徒歩圏にあるなど利便性の高い新興住宅街として需要が強い。市場での需要の中心となる価格帯は200㎡前後の画地で総額3，000万円前後ながら、保留地も完売し新規供給が乏しいため単価・総額に関係なく成約する画地も散見される。
一般的要因人口は微増、世帯数の伸びも鈍化しており、新設住宅着工戸数は「持家」と「分譲」が減少するなか、「貸家」の増加で総戸数は前年並みで推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2294032
北緯 131度6098693

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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