大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


29,600円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,600円/㎡としました。

大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６
住居表示 
価格29,600円/㎡
交通施設、距離西大分、1,600m
地積168㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況北西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船瀬昇士氏による調査レポート

不動産鑑定士船瀬昇士
価格29,600円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因街路条件、接近条件等今一つ芳しくなく、代替競争の関係にある不動産に比し、その競争力は徐々に弱まりつつある。
地域要因の将来予測街路条件の劣る旧来からの住宅地であり、地価は市内中心部の住宅地の影響を受け、微減傾向で推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR日豊本線西大分駅を最寄駅とする、市内西部或いは南西部等の古くからの一般住宅が多い住宅地域である。需要者の中心は地元の地縁選考性等を重んじる居住中心の個人である。市内中心部には比較的近いものの街路条件の劣る既成住宅地域であり需要は少なく、土地取引件数も少なく、地価は弱含みで推移している。土地は取引自体が少ないこともあるが170㎡程度で総額400万円から600万円程度が取引の中心だと思われる。
一般的要因人口は微増傾向で推移し、建築着工件数特に分譲が好調である。中心商業地は近年になく明るさが見え、景気は持ち直しつつある。

日下部洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部洋一
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成25年に富士紡績大分工場の西側遊休地に複合商業施設がオープンしたが、谷間の住宅密集地につき宅地需要は依然低迷している。
地域要因の将来予測西大分港に注ぐ祓川流域の谷間に形成された既成市街地で、平成25年に富士紡績の西側遊休地に複合商業施設がオープンしたが地縁的選好性が強く作用するエリアで宅地需要は乏しく、下落基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西大分地区の主として平坦部に形成された既成住宅地域。需要者は地縁血縁関係を有する住民で圏外からの転入は乏しい。近隣一帯は丘陵谷間を流れる祓川流域に形成された住宅密集地で、富士紡績大分工場の西側遊休地に複合商業施設がオープンしたことで利便性は大きく向上したが、地縁的選好性が強く作用するため宅地需要は乏しい。需要の中心となる価格帯は50坪前後の画地で総額500万円前後、新築戸建でも2，500万円程度となっている。
一般的要因人口は微増傾向、新設住宅着工戸数は分譲マンションの増加で前年比プラスに転じ、新大分駅ビルが完成した市内中心部では高値の成約事例も散見。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2395578
北緯 131度609272

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字木田字道尻２５１番ほか１筆大分県大分市大字細字河原田１００３番１ほか１筆大分県大分市大字羽屋字町口８２５番３大分県大分市大字東上野字百合野２３８２番大分県大分市王子北町４０番１大分県北海部郡佐賀関町大字関字山田１３９６番大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番７０大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２０６番１大分県大分市大字志村字谷ケ迫２１５番１９大分県北海部郡佐賀関町大字関字園４５８番３大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２５７番大分県大分市大字木上字世利門３１２番３大分県大分市大字東上野字土岐屋２１７０番

参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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