大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番９(古国府駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,000円
2017年01月01日に行った大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南大分、1,200m |
| 地積 | 360㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松田尚美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松田尚美 |
|---|---|
| 価格 | 45,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 類似地域での小規模開発による新規宅地分譲では、相当の価格での取引が見受けられたが、近隣地域及び周辺部では動きが少なく落ち着いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 造成後50年が経過した高台の分譲住宅地域で、街路条件の不整然性から周辺の新しい住宅地域と比べて選好性には劣るが異動は少なく、地価は新規分譲価格の影響もあり、弱含みながら下げ止まり傾向がみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市南西部のJR久大本線「古国府」「南大分」「賀来」各駅の鉄道線南側と大分側との間に位置する住宅地域。需要者は市内勤務者及び地域内に居住する賃貸住宅からの住替層である。中心市街地への接近性は良好であるが、古くに開発された住宅地域は街路条件が劣る地域が多い。土地の画地規模まちまちであるが4∼5万円／㎡程度、新築戸建は3，00∼4，000万円前後の物件が需要の中心を占めている。 |
| 一般的要因 | 個人消費は一部弱めの動きがみられるが、労働需給の改善を背景に、底堅さを維持、住宅投資は貸家は増加、持家は横這い圏内で推移している。 |
龍原有氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 龍原有 |
|---|---|
| 価格 | 45,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺で行われていた新興の中規模住宅団地での供給が終わったことにより、ミニ開発による小規模画地の分譲が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 造成時期が古い高台の分譲住宅地域であるため概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。大分市近郊の住宅地域の地価は下げ止まってきており、近隣地域の地価も横這い程度で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大分市近郊の住宅地域の範囲。中心となる需要者は、市内に勤務するファミリー層である。近隣地域が存する丘陵地には中小規模の分譲住宅地域が存しており、大分市中心部や高速道路「大分インターチェンジ」等へのアクセスも比較的良好なことから、全体的な地価は下げ止まってきている。土地は、画地規模により総額は大きく異なるが、単価的には4万円∼5万円／㎡程度が需要の中心であり、新築の戸建物件は3，000万円前後が多い。 |
| 一般的要因 | 大分市の人口は、微増傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、消費税率引き上げ後の低迷期を脱しており、増税前の水準まで持ち直している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 岩石台地岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域自然植生 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2214816 北緯 131度6049783 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県大分市大字大分字上井東４３０３番１大分県大分市大字三川字土居畑４７６番ほか５筆の一部大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市上野丘１丁目１００７番３ほか１筆大分県大分市大字羽屋字大坪５８番７大分県大分市大字豊饒字中島２９８番１大分県大分市大字永興字若山２０７２番１９大分県大分市上野丘西３０５番８大分県大分市大字羽屋字舞給７９番１２大分県大分市大字永興字東屋敷３４６番１大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１大分県大分市大字古国府字五反田６０５番２大分県大分市大字羽屋字太田２１５番１
参考：近隣駅の地価相場
古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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