大分県大分市上野町２７番１１(古国府駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


81,400円

2017年01月01日に行った大分県大分市上野町２７番１１(大分県大分市上野町１４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,400円/㎡としました。

大分県大分市上野町２７番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市上野町２７番１１
住居表示上野町１４−６
価格81,400円/㎡
交通施設、距離大分、1,300m
地積212㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格81,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変化は無い。JRおおいたシティ（駅ビル）周辺の商業エリアに近く利便性は高いが、街路条件がやや劣るため選好性に大きな変化は無い。
地域要因の将来予測文教地区としての性格も持つ閑静な住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持すると予測する。利便性にも優れるが、街路が狭いため大分駅周辺地域の地価上昇の影響が波及するには今後1∼2年を要すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、上野地区を中心とした大分駅に近い住宅地域の圏域である。需要者の中心は自用の住宅取得目的の市内に勤務するサラリーマンや自営業者である。上野地区は細街路が多く街区の整然性にも欠けるが、丘陵地で文教地区の性格のため比較的人気の高いエリアである。根強い需要に加えて、大分駅周辺の商業地域に近く利便性等が向上したため地価は下げ止まってきた。土地のみで総額1，500∼2，000万円が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微増傾向で、雇用と所得水準の改善が続き市経済は緩やかに持ち直している。低金利でもあり、土地取引件数と新設住宅着工数は増加している。

木内純子氏による調査レポート

不動産鑑定士木内純子
価格81,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因発展著しい駅南地区に近く、駅周辺総合整備事業により利便性も向上しているが、周辺街路条件が劣るためやや敬遠されている。
地域要因の将来予測大分駅南区画整理地区に近接する利便性の高い住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住宅街を形成するものと予測する。駅南地区の地価は上昇傾向で、近接する当該地域も地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、上野地区を中心とする中心市街地近郊の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人である。上野地区は街路条件が劣り街区の整然性に欠けるが、駅南地区に近く文教施設のステータスもあるため比較的人気が高い。熟成した住宅地域で土地供給が少ないなか高値の取引も散見されるが、需要の中心価格帯は土地で総額1，500∼2，000万円程度である。
一般的要因JR大分駅ビルや周辺商業施設の開業により駅南地区を中心に需要は増加しており、住宅着工件数も持ち直しの傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度225676
北緯 131度6135579

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市末広町２丁目６４番ほか１筆大分県大分市大字三川字土居畑４７６番ほか５筆の一部大分県大分市錦町２丁目３３６１番大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番５大分県大分市大字永興字若山２０７２番１９大分県大分市大字大分字上井東４３０５番４大分県大分市上野丘西３０５番８大分県大分市大字永興字東屋敷３４６番１大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１

参考：近隣駅の地価相場

古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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